Tóm
tắt:
Qua
gần
10
năm
thi
hành
Luật
Đất
đai
năm
2013,
chính
sách,
pháp
luật
về
đất
đai
đã
có
nhiều
đổi
mới,
đáp
ứng
ngày
càng
tốt
hơn
yêu
cầu
của
thực
tiễn,
từng
bước
tạo
hành
lang
pháp
lý
cho
việc
quản
lý
và
sử
dụng
đất
hợp
lý,
tiết
kiệm
và
hiệu
quả.
Tuy
nhiên,
chính
sách,
pháp
luật
về
đất
đai
vẫn
còn
nhiều
hạn
chế,
bất
cập,
chồng
chéo,
thiếu
thống
nhất,
ảnh
hưởng
đến
hiệu
quả
quản
lý,
tạo
kẽ
hở
để
không
ít
cá
nhân,
tổ
chức
lợi
dụng,
tham
nhũng,
trục
lợi,
gây
thất
thoát,
lãng
phí
tài
sản
nhà
nước.
Trong
một
số
trường
hợp,
chính
sách,
pháp
luật
về
đất
đai
không
theo
kịp
sự
thay
đổi
nhanh
chóng
của
thực
tiễn.
Trong
bài
viết
này,
các
tác
giả
tập
trung
phân
tích
một
số
nguyên
nhân
và
bất
cập
của
Luật
Đất
đai
năm
2013,
và
đưa
ra
các
kiến
nghị
hoàn
thiện
pháp
luật
đất
đai
ở
Việt
Nam
trong
thời
gian
tới.
1.
Đặt vấn
đề
Chính
sách
đất
đai
có
tầm
quan
trọng
thiết
yếu
đối
với
tăng
trưởng
bền
vững,
quản
trị
quốc
gia.
Việt
Nam
đã
ban
hành
Luật
Đất
đai
vào
các
năm
1987,
1993
(đã
được
sửa
đổi,
bổ
sung
năm
1998
và
năm
2001),
2003
và
2013.
Thời
gian
qua,
chính
sách,
pháp
luật
về
đất
đai
ở
Việt
Nam
đã
có
nhiều
đổi
mới,
đáp
ứng
ngày
càng
tốt
hơn
yêu
cầu
của
thực
tiễn,
từng
bước
tạo
hành
lang
pháp
lý
cho
việc
quản
lý
và
sử
dụng
đất
hợp
lý,
tiết
kiệm
và
hiệu
quả.
Tuy
nhiên,
công
tác
quản
lý
và
sử
dụng
đất
còn
nhiều
hạn
chế,
bất
cập.
Nhiều
vấn
đề
trong
chính
sách,
pháp
luật
đất
đai
chưa
được
giải
quyết;
việc
sử
dụng
đất
còn
lãng
phí,
hiệu
quả
thấp,
đây
chính
là
nguyên
nhân
gây
ra
bất
bình
đẳng
trong
xã
hội.
Trong
một
số
trường
hợp,
chính
sách,
pháp
luật
về
đất
đai
chưa
theo
kịp
sự
thay
đổi
nhanh
chóng
của
thực
tiễn,
vẫn
tồn
tại
tình
trạng
người
dân
khiếu
kiện
về
đất
đai,
gây
bức
xúc
cho
xã
hội,
ảnh
hưởng
đến
sự
phát
triển
bền
vững.
Cùng
với
đó,
một
số
diện
tích
đất
bị
thu
hồi
sử
dụng
kém
hiệu
quả
hoặc
chưa
sử
dụng
hoặc
sử
dụng
sai
mục
đích
dẫn
đến
hủy
hoại
môi
trường,
ảnh
hưởng
an
ninh
lương
thực
và
sinh
kế
người
dân.
Tính
từ
khi
Luật
Đất
đai
năm
2013
có
hiệu
lực
(ngày
01/7/2014)
đến
ngày
31/12/2021,
các
Tòa
án
trong
cả
nước
đã
thụ
lý
187.743
vụ
án
liên
quan
đến
đất
đai,
trong
đó
tranh
chấp
đất
đai
xảy
ra
nhiều
nhất
là
trong
lĩnh
vực
dân
sự
với
161.187
vụ,
sau
đó
là
hành
chính
với
26.443
vụ
và
hình
sự
là
113
vụ
[1].
Câu
hỏi
đặt
ra
là:
Nguyên
nhân
của
các
hạn
chế,
bất
cập
trong
chính
sách,
pháp
luật
đất
đai
ở
Việt
Nam
là
gì?
Và
làm
thế
nào
để
quỹ
đất
hạn
hẹp
của
quốc
gia
được
sử
dụng
một
cách
hiệu
quả?
2.
Một số
bất
cập
trong
Luật Đất
đai
năm
2013
Thứ nhất,
quy
định
về
hạn
mức
sử
dụng
đất,
thời
hạn
sử
dụng
đất.
Luật
Đất
đai
năm
2013
giới
hạn
diện
tích
đất cho
mỗi
hộ
gia
đình,
hoặc
cá
nhân
khi
được
Nhà
nước
giao
đất.
Những
quy
định
này
nhằm
đảm
bảo
bìnhđẳng
về
tiếp
cận
đất
đai
giữa
những
người
dân
nông
thôn,
nhưng
dẫn
đến
hạnchế
khả
năng
tích
tụ
đất
đai
và
gây
trở
ngại
cho
đầu
tư
dài
hạn
[2].
Hạn
mức
giao
đất
trồng
cây
hàng
năm,
đất
nuôi
trồng
thủy
sản,
đất
làm
muối
cho
mỗi
hộ
gia
đình,
cá
nhân
trực
tiếp
sản
xuất
nông
nghiệp
không
quá
03
héc
ta
cho
mỗi
loại
đất
đối
với
tỉnh,
thành
phố
trực
thuộc
trung
ương
thuộc
khu
vực
Đông
Nam
Bộ
và
khu
vực
đồng
bằng
sông
Cửu
Long;
không
quá
02
héc
ta
cho
mỗi
loại
đất
đối
với
tỉnh,
thành
phố
trực
thuộc
trung
ương.
Đối
với
đất
trồng
cây
lâu
năm,
mỗi
hộ
gia
đình,
cá
nhân
ở
xã,
phường,
thị
trấn
ở
đồng
bằng
không
quá
10
héc
ta;
không
quá
30
héc
ta
đối
với
xã,
phường,
thị
trấn
ở
trung
du,
miền
núi.
Đối
với
đất
rừng
phòng
hộ,
đất
rừng
sản
xuất
không
quá
30
héc
ta.
Trường
hợp
hộ
gia
đình,
cá
nhân
được
giao
nhiều
loại
đất
bao
gồm
đất
trồng
cây
hàng
năm,
đất
nuôi
trồng
thủy
sản,
đất
làm
muối
thì
tổng
hạn
mức
giao
đất
không
quá
05
héc
ta.
Trường
hợp
hộ
gia
đình,
cá
nhân
được
giao
thêm
đất
trồng
cây
lâu
năm
thì
hạn
mức
đất
trồng
cây
lâu
năm
không
quá
05
héc
ta
đối
với
xã,
phường,
thị
trấn
ở
đồng
bằng;
không
quá
25
héc
ta
đối
với
xã,
phường,
thị
trấn
ở
trung
du,
miền
núi
(Điều
129)
[3].
Nhiều
nghiên
cứu
đã
chỉ
ra
đất
đai
manh
mún
có
tác
động
tiêu
cực
đến
sản
xuất
nông
nghiệp,
làm
giảm
năng
suất
cây
trồng,
làm
tăng
sức
lao
động
và
cường
độ
lao
động
trong
nông
nghiệp.
Đất
đai
manh
mún
không
chỉ
cản
trở
nông
dân
sử
dụng
các
thiết
bị
cơ
giới
hóa
hiện
đại,
chẳng
hạn
như
máy
kéo
và
máy
gặt,
mà
còn
cản
trở
việc
áp
dụng
các
loại
cây
trồng
có
lợi
nhuận
cao
chỉ
có
thể
canh
tác
trên
diện
tích
quy
mô
lớn.
Mặt
khác,
đất
đai
manh
mún
và
việc
giới
hạn
mức
hạn
điền
ảnh
hưởng
đến
sinh
kế
của
người
dân.
Diện
tích
đất
được
giao
khác
nhau
giữa
các
hộ
gia
đình
và
đất
này
thường
được
chia
thành
một
số
mảnh
có
chất
lượng
đất
khác
nhau.
Về
thời
gian
sử
dụng
đất theo
quy
định
của
Luật
Đất
đai
năm
2013
và
trong
Dự
thảo
Luật
Đất
đai
năm
2013
(
sửa
đổi)
[4],
đối
với
đất
trồng
cây
hàng
năm,
đất
nuôi
trồng
thủy
sản,
đất
làm
muối,
đất
trồng
cây
lâu
năm,
đất
rừng
sản
xuất
là
50
năm;
Đối
với
dự
án
có
vốn
đầu
tư
lớn
nhưng
thu
hồi
vốn
chậm,
dự
án
đầu
tư
vào
địa
bàn
có
điều
kiện
kinh
tế
-
xã
hội
khó
khăn,
địa
bàn
có
điều
kiện
kinh
tế
-
xã
hội
đặc
biệt
khó
khăn
mà
cần
thời
hạn
dài
hơn
thì
thời
hạn
giao
đất,
cho
thuê
đất
không
quá
70
năm;
thời
hạn
cho
thuê
đất
để
xây
dựng
trụ
sở
làm
việc
của
tổ
chức
nước
ngoài
có
chức
năng
ngoại
giao
không
quá
99
năm
(Điều
126
Luật
Đất
đai
năm
2013
và
Điều
166
Dự
thảo
Luật),
còn
thời
gian
sử
dụng
đất
đốivới
đất
ở
và
những
dự
án
nhà
ở
thì
là
vĩnh
viễn.
Quy
định
như
vậy
tạo
ra
sự
bất
bình
đẳng
giữa
những
người
sử
dụng
đất.
Thứ
hai, quy
định
về
thu
hồi
đất
và
bồi
thường khi
thu
hồi
đất.
Luật
Đất
đai
năm
2013
quy
định
hai
hình
thức
thu
hồi
đất
là:
(i)
Nhà
nước
thu
hồi
đất
vì
mục
đích
quốc
phòng,
an
ninh
(Điều
61);
(ii)
Nhà
nước
thu
hồi
đất
để
phát
triển
kinh
tế
-
xã
hội
vì
lợi
ích
quốc
gia,
công
cộng
(Điều
62).
Đối
với
trường
hợp
Nhà
nước
thu
hồi
đất
để
phát
triển
kinh
tế
-
xã
hội
vì
lợi
ích
quốc
gia,
công
cộngcũng
đang
tồn
tại
2
cơ
chế
thu
hồi
đất:
Một
là,
thu
hồi
đất
theo
cơ
chế
hành
chính:
đối
với
việc
thực
hiện
các
dự
án
quan
trọng
do
Thủtướng
Chính
phủ
chấp
thuận,
quyết
định
đầu
tư;
các
dự
án
do
Hội
đồng
nhân
dân
cấp
tỉnhchấp
thuận
mà
phải
thu
hồi
đất
thì
Nhà
nước
thực
hiện
việc
thu
hồi
đất
và
Nhà
nước
phêduyệt
phương
án
bồi
thường
tái
định
cư
và
giá
đất
sử
dụng
làm
căn
cứ
bồi
thường
chongười
bị
thu
hồi
đất;
Hai là, thu
hồi
đất theo
phương
thức
thoả
thuận:
đối
với
các
dự
án
sản
xuất,kinh
doanh
có
quy
mô
nhỏ,
chủ
đầu
tư
tự
thỏa
thuận
theo
hình
thức
giao
dịch
về
chuyểnquyền
sử
dụng
đất,
sau
đó
Nhà
nước
thực
hiện
các
thủ
tục
công
nhận
quyền
sử
dụng
đấtcủa
chủ
đầu
tư
và
chuyển
đổi
mục
đích
sử
dụng
đất
cho
dự
án
đầu
tư
được
chấp
thuận.
Chúng
ta
có
thể
dễ
nhận
thấy,
quy
định
về
thu
hồi
đất
đối
với
dự
án
xây
dựng
công
trình
sinh
hoạt
chung
của
cộng
đồng;
dự
án
tái
định
cư,
nhà
ở
cho
sinh
viên,
nhà
ở
xã
hội,
nhà
ở
công
vụ;
xây
dựng
công
trình
của
cơ
sở
tôn
giáo;
khu
văn
hóa,
thể
thao,
vui
chơi
giải
trí
phục
vụ
công
cộng;
chợ;
nghĩa
trang,
nghĩa
địa,
nhà
tang
lễ,
nhà
hỏa
táng;
dự
án
xây
dựng
khu
đô
thị
mới,
khu
dân
cư
nông
thôn
mới;
chỉnh
trang
đô
thị,
khu
dân
cư
nông
thôn;
cụm
công
nghiệp;
khu
sản
xuất,
chế
biến
nông
sản,
lâm
sản,
thủy
sản,
hải
sản
tập
trung;
dự
án
phát
triển
rừng
phòng
hộ,
rừng
đặc
dụng
(điểm
c,
d
khoản
3
Điều
62)
có
thể
hiểu
là
việc
Nhà
nước
thu
hồi
đất
giao
cho
tư
nhân
mà
không
thông
qua
đấu
giá
quyền
sử
dụng
đất.
Điều
này
dễ
dẫn
đến
sự
lạm
quyền
của
chính
quyền
địa
phương
trong
việc
thu
hồi
đất.
Nghiên
cứu
của
Ngân
hàng
Thế
giới
đã
chỉ
ra,
việc
cưỡng
chế
thu
hồi
đất
để
giao
lại
vì
mục
đích
kinh
tế
thường
gây
ra
sự
bất
công
bằng
trong
phân
chia
lợi
ích
giữa
người
sử
dụng
đất,
nhà
đầu
tư
và
Nhà
nước,
sử
dụng
đất
kém
hiệu
quả,
gây
ra
tham
nhũng,
khiếu
kiện
kéo
dài
của
người
sử
dụng
đất
[5].
Nhiều
dự
án
thu
hồi
đất
nông
nghiệp
để
đô
thị
hóa
quản
lý
kém
hiệu
quả,
quá
trình
đô
thị
hóa
đã
biến
một
phần
diện
tích
đất
nông
nghiệp
bị
thu
hồi
thành
đất
hoang
thay
vì
đất
thổ
cư
hay
đất
công
nghiệp
như
quy
hoạch,
từ
đó
gây
lãng
phí
diện
tích
đất
canh
tác
vốn
có
hạn
về
mặt
tự
nhiên
ở
Việt
Nam
[6].
Hiện
nay,
trong
Dự
thảo
Luật
vẫn
giữ
quy
định
Nhà
nước
thu
hồi
đất
để
phát
triển
kinh
tế
-
xã
hội
vì
lợi
ích
quốc
gia,
công
cộng
(Điều
78).
Theo
tác
giả,
dựa
trên
thực
tiễn
hiện
nay
ở
Việt
Nam,cũng
như
để
phù
hợp
với
Hiến
pháp
năm
2013,
cần
bỏ
việc
giao
đất
cho
các
dự
án
kinh
tế,
chỉ
nên
cho
phép
thu
hồi
đất
bắt
buộc
vì
mục
đích
quốc
phòng,
an
ninh,
công
cộng.
Thứ
ba,quy
định
về giá
đất.
Luật
Đất
đai
năm
2013
quy
định:
Chính
phủ
ban
hành
khung
giá
đất
định
kỳ
05
năm
một
lần
đối
với
từng
loại
đất,
theo
từng
vùng.
Trong
thời
gian
thực
hiện
khung
giá
đất
mà
giá
đất
phổ
biến
trên
thị
trường
tăng
từ
20%
trở
lên
so
với
giá
tối
đa
hoặc
giảm
từ
20%
trở
lên
so
với
giá
tối
thiểu
trong
khung
giá
đất
thì
Chính
phủ
điều
chỉnh
khung
giá
đất
cho
phù
hợp
(Điều
113).
Căn
cứ
nguyên
tắc,
phương
pháp
định
giá
đất
và
khung
giá
đất,
Ủy
ban
nhân
dân
(UBND)
cấp
tỉnh
xây
dựng
và
trình
Hội
đồng
nhân
dân
(HĐND)
cùng
cấp
thông
qua
bảng
giá
đất
trước
khi
ban
hành.
Bảng
giá
đất
được
xây
dựng
định
kỳ
05
năm
một
lần
và
công
bố
công
khai
vào
ngày
01
tháng
01
của
năm
đầu
kỳ
(khoản
1
Điều
114).
UBND
cấp
tỉnh
quyết
định
giá
đất
cụ
thể,
việc
xác
định
giá
đất
cụ
thể
phải
dựa
trên
cơ
sở
điều
tra,
thu
thập
thông
tin
về
thửa
đất,
giá
đất
thị
trường
và
thông
tin
về
giá
đất
trong
cơ
sở
dữ
liệu
đất
đai.
Giá
đất
dựa
trên
ý
kiến
tư
vấn
của
Hội
đồng
thẩm
định
giá
đất.
Trong
khi
đó,
Hội
đồng
thẩm
định
giá
đất
lại
do
Chủ
tịch
UBND
cấp
tỉnh
làm
Chủ
tịch
và
đại
diện
của
cơ
quan,
tổ
chức
có
liên
quan
có
chức
năng
tư
vấn
xác
định
giá
đất
(khoản
3
Điều
114).
Giá
đất
sử
dụng
để
tính
tiền
sử
dụng
đất
khi
Nhà
nước
giao
đất,
cho
thuê
đất,
tính
giá
trị
quyền
sử
dụng
đất
khi
cổ
phần
hóa
doanh
nghiệp
nhà
nước,
tính
tiền
bồi
thường
khi
Nhà
nước
thu
hồi
đất.
Quy
định
như
vậy,
cơ
chế
Hội
đồng
rất
dễ
bị
lợi
dụng
để
hợp
pháp
hóa
cho
các
ý
chí
cá
nhân,
mà
cụ
thể
qua
vai
trò
của
Chủ
tịch
tỉnh,
Bí
thư
tỉnh
hoặc
nhóm
lợi
ích.
Đây
là
nguyên
nhân
nảy
sinh
tiêu
cực,
tham
nhũng
trong
lĩnh
vực
đất
đai
thời
gian
qua.
Thời
gian
qua,
việc
Nhà
nước
giao
đất
công,
cho
thuê
đất
công
trực
tiếp
cho
nhà
đầu
tư
tư
nhân
đã
được
chỉ
định
với
các
quyết
định
hành
chính
về
tiền
sử
dụng
đất,
tiền
thuê
đất
đã
được
đánh
giá
là
chứa
đựng
nhiều
rủi
ro
tham
nhũng,
đồng
thời
cũng
tạo
ra
sự
không
bình
đẳng
giữa
những
người
sử
dụng
đất
khi
cùng
thực
hiện
quyền
và
nghĩa
vụ
về
tài
chính
đối
với
đất
đai
và
nông
dân
không
được
tham
gia
vào
quá
trình
này
[7].
Mặt
khác,
do
tồn
tại
hai
cơ
chế
thu
hồi
đất
dẫn
đến,
cùng
một
loại
đất
nhưng
phải
thu
hồi
cho
các
dự
án
khác
nhau
(thu
hồi
đất
vì
mục
đích
quốc
phòng,
an
ninh
và
thu
hồi
đất
để
phát
triển
kinh
tế
-
xã
hội
vì
lợi
ích
quốc
gia,
công
cộng)
thì
nhận
được
chế
độ
bồi
thường
theo
mức
giá
khác
nhau,
giá
bồi
thường
là
do
Nhà
nước
ấn
định
và
thường
là
rẻ
hơn
nhiều
lần
so
với
giá
chuyển
nhượng
quyền
sử
dụng
đất
phổ
biến
trên
thị
trường.
Điều
này
làm
nảy
sinh
sự
bất
bình
đẳng
giữa
những
người
có
đất
phải
thu
hồi
giữa
các
dự
án
khác
nhau
dẫn
đến
việc
khiếu
kiện,
tranh
chấp
kéo
dài.
Để
hạn
chế
những
bất
cập
nêu
trên,
cần
có
một
cơ
quan
định
giá
đất
độc
lập
với
cơ
quan
có
thẩm
quyền
giao
đất,
cho
thuê
đất,
có
thể
thành
lập
Hội
đồng
định
giá
đất
quốc
gia,
sử
dụng
thống
nhất
một
loại
giá
đất
cụ
thể
cho
mọi
chính
sách
kinh
tế
về
đất
đai.
Thứ
tư,
về
quy
hoạch
sử
dụng
đất.
Luật
Đất
đai
năm
2013
quy
định:
Kỳ
quy
hoạch
sử
dụng
đất
là
10
năm
(Điều
37).
UBND
cấp
tỉnh
tổ
chức
lập
quy
hoạch,
kế
hoạch
sử
dụng
đất
cấp
tỉnh(Điều
42).
UBND
cấp
tỉnh
trình
HĐND
cùng
cấp
thông
qua
quy
hoạch,
kế
hoạch
sử
dụng
đất
cấp
tỉnh
trước
khi
trình
Chính
phủ
phê
duyệt
(Điều
45).
Bộ
trưởng
Bộ
Tài
nguyên
và
Môi
trường
thành
lập
Hội
đồng
thẩm
định
quy
hoạch,
kế
hoạch
sử
dụng
đất
quốc
phòng,
an
ninh
và
quy
hoạch,
kế
hoạch
sử
dụng
đất
cấp
tỉnh.
UBND
cấp
tỉnh
phê
duyệt
quy
hoạch,
kế
hoạch
sử
dụng
đất
cấp
huyện
(khoản
3
Điều
45).
Nghiên
cứu
của
Trần
Đức
Viên
(2022)
[8] đã
chỉ
ra,
việc
quy
hoạch
sử
dụng
đất
tuy
trên
lý
thuyết
thuộc
về
Nhà
nước,
nhưng
trên
thực
tế
là
do
các
quan
chức
địa
chính
địa
phương,
thể
hiện
qua
vai
trò
của
chủ
tịch
tỉnh,
toàn
quyền
quyết
định;
nên
tình
trạng
lạm
dụng
quyền
hành
để
điều
chỉnh
quy
hoạch,
biến
đất
công
thành
đất
tư,
bồi
thường
di
dời
không
thỏa
đáng
để
trục
lợi,
nhận
hối
lộ
để
phê
duyệt
và
chuyển
đổi
mục
đích
sử
dụng
đất
trong
những
dự
án
kinh
doanh
bất
động
sản
đã
và
sẽ
tiếp
tục
xảy
ra
ngày
thêm
trầm
trọng,
tạo
nên
bức
xúc
và
bất
bình
trong
xã
hội.Trên
thực
tế,
tình
trạng
quy
hoạch
sử
dụng
đất
không
có
sự
tham
gia
của
người
dânvà
việc
chuyển
đổi
mục
đích
sử
dụng
đất
chưa
được
sự
đồng
ý
của
cộng
đồng
địa
phương.
Đồng
thời,
tình
trạng
đất
nông
nghiệp
được
mua
với
giá
ở
mức
thấp
và
sau
đó
cho
thuê
lại
với
giá
cao
hơn
rất
nhiều.
Quá
trình
này
dễ
dẫn
đến
tình
trạng
tham
nhũng
và
mất
nhiều
các
chi
phí
hành
chính
.
Nghị
quyết
số
18-NQ/TW, ngày
16/6/2022của
Ban
Chấp
hành
Trung
ươngđã
chỉ
rahệ
thống
quy
hoạch,
kế
hoạch
sử
dụng
đất
và
các
quy
hoạch
có
sử
dụng
đất
chưa
bảo
đảm
tính
tổng
thể,
thống
nhất
và
đồng
bộ.
Chất
lượng
quy
hoạch
chưa
cao,
thiếu
tầm
nhìn
dài
hạn,
chưa
đáp
ứng
được
yêu
cầu
phát
triển
bền
vững.
Việc
giao
đất,
cho
thuê
đất
ở
một
số
nơi
còn
nhiều
bất
cập,
sai
phạm.
Việc
giải
quyết
đất
ở,
đất
sản
xuất
cho
đồng
bào
dân
tộc
thiểu
số
ở
một
số
nơi
còn
chậm,
hiệu
quả
chưa
cao,
chưa
đạt
mục
tiêu,
yêu
cầu
đề
ra.
Việc
bồi
thường,
hỗ
trợ,
tái
định
cư,
thu
hồi
đất
ở
một
số
địa
phương
thực
hiện
còn
chậm,
chưa
đúng
Nghị
quyết
và
các
quy
định
của
pháp
luật,
làm
ảnh
hưởng
đến
quyền
lợi,
đời
sống
và
sinh
kế
của
người
có
đất
bị
thu
hồi,
gây
thất
thoát
ngân
sách
nhà
nước.
Chưa
có
cơ
chế
hữu
hiệu
và
chưa
kiên
quyết
xử
lý
các
dự
án
chậm
tiến
độ
hoặc
không
đưa
đất
vào
sử
dụng
[9].
Thứ
năm,
quyền
tiếp
cận
thông
tin
về
đất
đai.
Mặc
dù
Dự
thảo
Luật
đã
bổ
sung
quy
định
về
quyền
tiếp
cận
thông
tin
về
đất
đai
(Điều
25),
theo
đó
công
dân
được
quyền
tiếp
cận
các
thông
tin
đất
đai
về
quy
hoạch,
kế
hoạch
sử
dụng
đất,
các
quy
hoạch
có
sử
dụng
đất
đã
được
cơ
quan
nhà
nước
có
thẩm
quyền
quyết
định,
phê
duyệt;
kết
quả
thống
kê,
kiểm
kê
đất
đai;
bảng
giá
đất
đã
được
công
bố;
phương
án
bồi
thường,
hỗ
trợ,
tái
định
cư
khi
Nhà
nước
thu
hồi
đã
được
cơ
quan
nhà
nước
có
thẩm
quyền
phê
duyệt;
kết
quả
thanh
tra,
kiểm
tra,
giải
quyết
tranh
chấp,
khiếu
nại,
tố
cáo
về
đất
đai,
kết
quả
xử
lý
vi
phạm
pháp
luật
về
đất
đai;
thông
tin
về
các
thủ
tục
hành
chính
trong
lĩnh
vực
đất
đai;
văn
bản
quy
phạm
pháp
luật
về
đất
đai.
Nếu
chỉ
quy
định
như
vậy
vừa
chưa
đầy
đủ
và
vừa
thừa
vì
Luật
Tiếp
cận
thông
tin
số
104/2016/QH13
đã
được
Quốc
hội
khóa
XIII,
kỳ
họp
thứ
11
thông
qua
ngày
06/4/1016
[10] đã
quy
định:
Các
thông
tin
sau
đây
phải
được
công
khai
rộng
rãi
là
“Văn
bản
quy
phạm
pháp
luật;
văn
bản
hành
chính
có
giá
trị
áp
dụng
chung;
điều
ước
quốc
tế
mà
nước
Cộng
hòa
xã
hội
chủ
nghĩa
Việt
Nam
là
thành
viên,
thỏa
thuận
quốc
tế
mà
Việt
Nam
là
một
bên;
thủ
tục
hành
chính,
quy
trình
giải
quyết
công
việc
của
cơ
quan
nhà
nước”
(khoản
1
Điều
17).
Do
vậy,
có
thể
bỏ
khoản
2,
khoản
3
Điều
25
Dự
thảo
Luật
và
Điều
25
Dự
thảo
Luật
có
thể
được
sửa
đổi
là:
Quyền
tiếp
cận
thông
tin
đất
đai,
theo
đó
quy
định
rõ
khoản
1.
Quyền
của
công
dân
được
tiếp
cận
thông
tin
về
đất
đai;
khoản
2.
Tham
gia
của
cộng
đồng
khi
đánh
giá
tác
động
môi
trường
trong
các
dự
án
phát
triển
cụ
thể;
khoản
3.
Quyền
của
công
dân
được
tiếp
cận
công
lý
trong
lĩnh
vực
đất
đai.
Trên
thực
tế,
tình
trạng
quy
hoạch
sử
dụng
đất
không
có
sự
tham
gia
của
người
dân
và
việc
chuyển
đổi
mục
đích
sử
dụng
đất
chưa
được
sự
đồng
ý
của
cộng
đồng
địa
phương.
Đồng
thời,
tình
trạng
đất
nông
nghiệp
được
mua
với
giá
ở
mức
thấp
và
sau
đó
cho
thuê
lại
với
giá
cao
hơn
rất
nhiều.
Quá
trình
này
dễ
dẫn
đến
tình
trạng
tham
nhũng
và
mất
nhiều
các
chi
phí
hành
chính.
3.
Kiến
nghị
hoàn
thiện
Luật Đất
đai
năm
2013
Thứ
nhất,
những
quy
định
về
hạn
điền,
thời
hạn
sử
dụng
đất
trong
Luật
Đất
đai
năm
2013
vô
hình
chung
đã
ngăn
cản
những
hộ
nông
dân
tích
tụ
và
đầu
tư
trên
đất,
cản
trở
nông
dân
sử
dụng
các
thiết
bị
cơ
giới
hóa
hiện
đại,
tạo
ra
sự
bất
bình
đẳng
giữa
những
người
sử
dụng
đất.
Do
vậy,
cần
tạo
cơ
hội
nâng
cao
hiệu
quả
sử
dụng
đất
cũng
như
tạo
ra
sự
bình
đẳng
giữa
những
người
sử
dụng
đất.
Luật
Đất
đai
cần
xóa
bỏ
những
quy
định
về
mức
hạn
điền
đối
với
hộ
gia
đình,
cá
nhân
và
cho
phép
người
sử
dụng
đất
được
chuyển
mục
đích
sử
dụng
đất.
Dự
thảo
Luật
(Điều
166)
quy
định
thời
hạn
sử
dụng
đối
với
đất
nông
nghiệp,
lâm
nghiệp,
nuôi
trồng
thủy
sản,
làm
muối
là
50
năm,
khi
hết
thời
hạn,
cá
nhân
trực
tiếp
sản
xuất
nông
nghiệp
thì
được
tiếp
tục
sử
dụng
đất
theo
mà
không
phải
làm
thủ
tục
gia
hạn.
Đối
với
đất
ở
và
những
dự
án
nhà
ở
Dự
thảo
Luật
vẫn
giữ
nguyên
quy
định
về
thời
gian
sử
dụng
là
vĩnh
viễn.
Điều
này
tạo
ra
sự
bất
bình
đẳng
giữa
những
người
sử
dụng
đất.
Nếu
quy
định
thời
gian
sử
dụng
đất
là
50
năm,
khi
hết
thời
hạn,
cá
nhân
trực
tiếp
sản
xuất
nông
nghiệp
thì
được
tiếp
tục
sử
dụng
đất
theo
mà
không
phải
làm
thủ
tục
gia
hạn
là
hoàn
toàn
không
cần
thiết.
Thứ
hai, Nghị
quyết
số
18-NQ/TW, ngày
16/6/2022
của
Ban
Chấp
hành
Trung
ương
đã
chỉ
ra
một
trong
những
hạn
chế,
bất
cập,
chồng
chéo
trong
công
tác
quản
lý
và
sử
dụng
đất
đó
là:
Các
phương
pháp
định
giá,
đấu
giá
quyền
sử
dụng
đất
còn
bất
cập,
chưa
phù
hợp
với
thực
tế.
Giá
đất
được
xác
định
thường
thấp
hơn
nhiều
so
với
giá
đất
trên
thị
trường.
Chưa
xử
lý
triệt
để
tình
trạng
chênh
lệch
giá
đất
giáp
ranh
giữa
các
địa
phương.
Chưa
có
chế
tài
xử
lý
hành
vi
sai
phạm
trong
xác
định
giá
đất,
đấu
giá
quyền
sử
dụng
đất.
Để
hạn
chế
tình
trạng
này,
Nhà
nước
nên
quy
định
chỉ
cho
phép
một
phương
thức
thu
hồi
đất
đó
là:
Nhà
nước
thu
hồi
đất
vì
mục
đích
quốc
phòng,
an
ninh,
công
cộng
và
giá
bồi
thường
đất
phải
do
cơ
quan
định
giá
đất
độc
lập
với
cơ
quan
có
thẩm
quyền
giao
đất,
cho
thuê
đất,
có
thể
thành
lập
Hội
đồng
định
giá
đất
quốc
gia,
sử
dụng
thống
nhất
một
loại
giá
đất
cụ
thể
cho
mọi
chính
sách
kinh
tế
về
đất
đai.
Như
vậy
mới
có
thể
tạo
ra
sự
bình
đẳng
giữa
những
người
sử
dụng
đất.
Thứ
ba, bỏ
quy
định
về
khung
giá
đất,
việc
định
giá
đất
phải
do
một
cơ
quan
định
giá
đất
độc
lập
với
cơ
quan
có
thẩm
quyền
giao
đất,
cho
thuê
đất,
có
thể
thành
lập
Hội
đồng
định
giá
đất
quốc
gia,
sử
dụng
thống
nhất
một
loại
giá
đất
cụ
thể
cho
mọi
chính
sách
kinh
tế
về
đất
đai.
Dự
thảo
Luật
đã
bỏ
quy
định
về
khung
giá
đất
và
quy
định
Bảng
giá
đất
được
xây
dựng
định
kỳ
hàng
năm
được
công
bố
công
khai
và
áp
dụng
từ
ngày
01
tháng
01
của
năm.
Tuy
nhiên,
Dự
thảo
Luật
quy
định
nguyên
tắc,
phương
pháp
định
giá
đất
phải
phù
hợp
với
“giá
đất
phổ
biến
trênthị
trường
quyền
sử
dụng
đất
trong
điều
kiện
bình
thường”
(điểm
c
khoản
1
Điều
153).
Thuật
ngữ
“giá
đất
phổ
biến
trên
thị
trường
quyền
sử
dụng
đất
trong
điều
kiện
bình
thường”
rất
khó
xác
định,
mặt
khác
giá
đất
vẫn
do
UBND
cấp
tỉnh
quyết
định
giá
đất
cụ
thể
(khoản
2
Điều
155).
Giá
đất
dựa
trên
ý
kiến
tư
vấn
của
Hội
đồng
thẩm
định
giá
đất.
Trong
khi
Hội
đồng
thẩm
định
giá
đất
lại
do
đại
diện
lãnh
đạo
UBND
cấp
tỉnh
làm
Chủ
tịch
Hội
đồng
(khoản
1
Điều
156).
Nếu
vẫn
giữ
quy
định
như
vậy,
cơ
chế
Hội
đồng
rất
dễ
bị
lợi
dụng
để
hợp
pháp
hóa
cho
các
ý
chí
cá
nhân,
mà
cụ
thể
qua
vai
trò
của
chủ
tịch
tỉnh,
bí
thư
tỉnh
hoặc
nhóm
lợi
ích.
Thứ
tư,bỏ
quy
định
điều
kiện
chuyển
đổi
quyền
sử
dụng
đất
nông
nghiệp
tại
Điều
51
trong
Dự
thảo
Luật
vì:
Người
sử
dụng
đất
được
thực
hiện
các
quyền
chuyển
đổi,
chuyển
nhượng,
cho
thuê,
cho
thuê
lại,
thừa
kế,
tặng
cho,
thế
chấp,
góp
vốn
bằng
quyền
sử
dụng
đất.
Bộ
luật
Dân
sự
năm
2015
đã
xác
định
“quyền
sử
dụng
đất”
là
“Quyền
tài
sản”.
Quyền
tài
sản
là
quyền
trị
giá
được
bằng
tiền,
bao
gồm
quyền
tài
sản
đối
với
đối
tượng
quyền
sở
hữu
trí
tuệ,
quyền
sử
dụng
đất
và
các
quyền
tài
sản
khác
(Điều
115).
Do
vậy,
người
nhận
thừa
kế,
được
tặng
cho
quyền
sử
dụng
đất
có
thể
là
bất
cứ
ai,
không
nhất
thiết
phải
trong
cùng
xã,
phường,
thị
trấn
hoặc
xã,
phường,
thị
trấn
giáp
ranh
trong
cùng
một
huyện.
Nhà
nước
không
cần
thiết
phải
hành
chính
hóa
các
giao
dịch
dân
sự
liên
quan
đến
đất
đai.
Thứ
năm, quy
định
rõ
và
bảo
đảm
quyền
tiếp
cận
thông
tin,
quyền
tham
gia
của
người
dân
trong
quá
trình
ra
quyết
định
và
tiếp
cận
công
lý
trong
lĩnh
vực
đất
đai;
minh
bạch
và
chống
tham
nhũng
trong
quản
lý
đất
đai./.
[1] https://tapchitoaan.vn/mot-so-sai-pham-trong-quan-ly-nha-nuoc-ve-dat-dai-thong-qua-thuc-tien-xet-xu-nguyen-nhan-va-giai-phap6390.html.
[2] OECD
(2015), "Agricultural
policy
in
Vietnam
2015".
OECD,
Publishing,
Paris,
https://doi.org/10.1787/9789264235151-en.
[3] Xem
Điều
129
Luật
Đất
đai
năm
2013,
https://moj.gov.vn/vbpq/lists/vn%20bn%20php%20lut/view_detail.aspx?itemid=28824.
[4] Dự
thảo
Luật
Đất
đai
(
sửa
đổi)
–
Dự
thảo
Luật,
https://chinhphu.vn/du-thao-vbqppl/du-tha-luat-dat-dai-sua-doi-5434.
[5] World
Bank
(2016),
"
Vietnam
2035:
Toward
Prosperity,
Creativity,
Equity,
and
Democracy".
The
World
Bank,
https://doi.org/10.1596/978-1-4648-0824-1.
[6] World
Bank
(2020).
"Vietnam’s
Urbanization
at
a
Crossroads:
Embarking
on
an
Efficient,
Inclusive,
and
Resilient
Pathway",
The
World
Bank:
Washington,
DC,
USA,
2020.
[7] World
Bank
(2016),
Tlđd.
[8] Viên,
T.
Đ.
(2022),
Luật
Đất
đai
đã
công
bằng
với
người
nông
dân,
https://tiasang.com.vn/tin-noi-bat/tieu-diem/luat-dat-dai-da-cong-bang-voi-nguoi-nong-dan/.
[9] Nghị
quyết
số
18-NQ/TW, ngày
16/6/2022
của
Ban
Chấp
hành
Trung
ương,
https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-quyet-18-NQ-TW-2022-hoan-thien-the-che-su-dung-dat-tao-dong-luc-phat-trien-thu-nhap-cao-518813.aspx.
[10] Luật
Tiếp
cận
thông
tin
số
104/2016/QH13,
https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bo-may-hanh-chinh/Luat-tiep-can-thong-tin-2016-280116.aspx.
(Nguồn
tin:
Bài
viết
được
đăng
tải
trên
Ấn
phẩm
Tạp
chí
Nghiên
cứu
Lập
pháp
số
13
(485),
tháng
07/2023.)