1.1.
Điều
kiện
thế
chấp
quyền
sử
dụng
đất
của
hộ
gia
đình
Điểm
g
khoản
1
Điều
179
Luật
Đất
đai
(LĐĐ)
năm
2013
quy
định
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất
có
quyền:
“Thế
chấp
quyền
sử
dụng
đất
tại
tổ
chức
tín
dụng
được
phép
hoạt
động
tại
Việt
Nam,
tại
tổ
chức
kinh
tế
khác
hoặc
cá
nhân
theo
quy
định
của
pháp
luật”.
Quy
định
này
đã
minh
thị
một
cách
rõ
ràng
về
khả
năng
thế
chấp
quyền
sử
dụng
đất
(QSDĐ)
của
hộ
gia
đình
[1],
đồng
thời
cho
biết
bên
nhận
thế
chấp
chỉ
bao
gồm:
tổ
chức
tín
dụng
được
phép
hoạt
động
tại
Việt
Nam,
tổ
chức
kinh
tế
khác
và
cá
nhân.
Để
thực
hiện
quyền
thế
chấp
QSDĐ
với
các
chủ
thể
nêu
trên,
hộ
gia
đình
phải
đáp
ứng
các
điều
kiện
theo
khoản
1
Điều
188
LĐĐ
năm
2013
như
sau:
“a)
Có
Giấy
chứng
nhận,
trừ
trường
hợp
quy
định
tại
khoản
3
Điều
186
và
trường
hợp
nhận
thừa
kế
quy
định
tại
khoản
1
Điều
168
của
Luật
này;
b
)
Đất
không
có
tranh
chấp;
c)
Quyền
sử
dụng
đất
không
bị
kê
biên
để
bảo
đảm
thi
hành
án;
d)
Trong
thời
hạn
sử
dụng
đất”.
Về
điều
kiện
có
Giấy
chứng
nhận:Hiến
pháp
năm
2013
xác
định
đất
đai
thuộc
sở
hữu
toàn
dân
do
Nhà
nước
là
đại
diện
chủ
sở
hữu
và
thống
nhất
quản
lý.
Tuy
nhiên,
Nhà
nước
không
trực
tiếp
sử
dụng,
khai
thác
mà
trao
QSDĐ
cho
người
sử
dụng
đất
và
cấp
cho
họ
Giấy
chứng
nhận.
Theo
khoản
16
Điều
3
LĐĐ
năm
2013:
“Giấy
chứng
nhận
quyền
sử
dụng
đất,
quyền
sở
hữu
nhà
ở
và
tài
sản
khác
gắn
liền
với
đất
là
chứng
thư
pháp
lý
để
Nhà
nước
xác
nhận
quyền
sử
dụng
đất,
quyền
sở
hữu
nhà
ở,
tài
sản
khác
gắn
liền
với
đất
hợp
pháp
của
người
có
quyền
sử
dụng
đất,
quyền
sở
hữu
nhà
ở
và
quyền
sở
hữu
tài
sản
khác
gắn
liền
với
đất”.
Đối
với
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình,
điều
kiện
có
Giấy
chứng
nhận
là
điều
kiện
tiên
quyết,
bắt
buộc
phải
có
tại
thời
điểm
xác
lập
giao
dịch.
Nhìn
chung,
“đây
là
yêu
cầu
hợp
lý
được
đặt
ra
nhằm
kiểm
tra
tính
hợp
pháp
của
đối
tượng
giao
dịch
cũng
như
tư
cách
chủ
thể
có
quyền
sử
dụng
đất
đưa
vào
giao
dịch”
[2],
góp
phần
đảm
bảo
tính
an
toàn
cho
giao
dịch.
Điểm
a
khoản
1
Điều
188
LĐĐ
năm
2013
còn
đề
cập
đến
một
ngoại
lệ
về
điều
kiện
có
Giấy
chứng
nhận
khi
xác
lập
giao
dịch
thế
chấp
tại
khoản
1
Điều
168
Luật
này.
Cụ
thể,
“người
sử
dụng
đất
được
thực
hiện
các
quyền
…
thế
chấp
…
quyền
sử
dụng
đất
khi
có
Giấy
chứng
nhận…;
trường
hợp
nhận
thừa
kế
quyền
sử
dụng
đất
thì
người
sử
dụng
đất
được
thực
hiện
quyền
khi
có
Giấy
chứng
nhận
hoặc
đủ
điều
kiện
để
cấp
Giấy
chứng
nhận
quyền
sử
dụng
đất,
quyền
sở
hữu
nhà
ở
và
tài
sản
khác
gắn
liền
với
đất”.
Điều
này
có
nghĩa
là,
hộ
gia
đình
nhận
thừa
kế
QSDĐ
vẫn
được
thế
chấp
QSDĐ
khi
chưa
có
Giấy
chứng
nhận
nhưng
phải
thuộc
trường
hợp
“đã
có
đủ
điều
kiện
để
cấp
Giấy
chứng
nhận”.
Quy
định
này
cho
thấy
sự
linh
hoạt
của
pháp
luật,
nhằm
tạo
điều
kiện
thuận
lợi
tham
gia
giao
dịch
và
đáp
ứng
nhu
cầu
của
người
sử
dụng
đất
nói
chung
và
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất
nói
riêng.
Về
điều
kiện
đất
không
có
tranh
chấp:LĐĐ
năm
2013
không
cho
biết
nội
hàm
của
“tranh
chấp”
về
QSDĐ
mà
chỉ
đưa
ra
định
nghĩa
“Tranh
chấp
đất
đai
là
tranh
chấp
về
quyền,
nghĩa
vụ
của
người
sử
dụng
đất
giữa
hai
hoặc
nhiều
bên
trong
quan
hệ
đất
đai”
(khoản
24
Điều
3
LĐĐ
năm
2013).
Vì
vậy,
chưa
có
cơ
sở
pháp
lý
để
xác
định
khi
nào
đất
có
tranh
chấp.
Có
quan
điểm
cho
rằng,
chỉ
coi
là
có
tranh
chấp
đất
đai
khi
thực
tế
đã
có
đơn
khởi
kiện
nộp
tại
cơ
quan
có
thẩm
quyền
và
đã
được
chấp
nhận
[3].
Hiện
nay,
Luật
Nhà
ở
năm
2014
có
đưa
ra
điều
kiện
thế
chấp
nhà
ở
hình
thành
trong
tương
lai
mua
nhà
ở
của
chủ
đầu
tư
trong
dự
án
đầu
tư
xây
dựng
nhà
ở
thì
phải
chứng
minh
nhà
ở
“không
thuộc
diện
đang
có
khiếu
nại,
khiếu
kiện
về
hợp
đồng
mua
bán
nhà
ở
hoặc
về
việc
chuyển
nhượng
hợp
đồng
mua
bán
nhà
ở
này”
(điểm
c
khoản
1
Điều
148).
Ở
đây,
“khiếu
nại,
khiếu
kiện”
được
coi
là
dạng
biểu
hiện
của
“tranh
chấp”.
Thiết
nghĩ,
quy
định
này
có
thể
áp
dụng
tương
tự
đối
với
giao
dịch
là
QSDĐ.
Về
điều
kiện
QSDĐ
không
bị
kê
biên
để
bảo
đảm
thi
hành
án:Khi
QSDĐ
bị
kê
biên
để
bảo
đảm
thi
hành
án,
lúc
này
QSDĐ
đang
chịu
chế
độ
pháp
lý
nhất
định.
Mục
đích
của
việc
kê
biên
là
nhằm
ngăn
chặn
tình
trạng
“tẩu
tán”
tài
sản
là
QSDĐ
để
thực
hiện
nghĩa
vụ
thi
hành
án.
Ngoài
ra,
rất
có
thể
tài
sản
này
đã
được
dùng
làm
tài
sản
bảo
đảm
cho
việc
thực
hiện
nghĩa
vụ
với
một
hoặc
nhiều
chủ
thể
khác.
Trường
hợp
người
phải
thi
hành
án
không
còn
tài
sản
nào
khác
hoặc
có
tài
sản
nhưng
không
đủ
để
thi
hành
án,
Chấp
hành
viên
sẽ
tiến
hành
xử
lý
QSDĐ
đã
kê
biên
để
đảm
bảo
việc
thi
hành
án.
Do
đó,
nếu
QSDĐ
này
tiếp
tục
được
thế
chấp
để
đảm
bảo
cho
giao
dịch
khác
sẽ
mang
lại
nhiều
rủi
ro
cho
bên
nhận
thế
chấp.
Vì
vậy,
trong
thời
gian
kê
biên,
để
bảo
đảm
thi
hành
án,
QSDĐ
bắt
buộc
“tạm
ngừng”
tham
gia
giao
dịch.
Về
điều
kiện
trong
thời
hạn
sử
dụng
đất:Thời
hạn
sử
dụng
đất
có
ý
nghĩa
trong
việc
xác
lập
quyền
và
nghĩa
vụ
của
mỗi
chủ
thể
trên
phần
đất
được
Nhà
nước
trao
quyền
sử
dụng;
các
quyền
và
nghĩa
vụ
này
sẽ
tương
ứng
với
thời
hạn
sử
dụng
đất.
Do
đó,
quy
định
này
được
đặt
ra
để
đảm
bảo
quyền
và
lợi
ích
của
bên
nhận
thế
chấp,
nhất
là
trong
trường
hợp
xử
lý
QSDĐ
thế
chấp.
Đối
với
QSDĐ
ở
của
hộ
gia
đình,
Điều
125
LĐĐ
năm
2013
không
giới
hạn
về
thời
hạn
sử
dụng
đất.
Đây
cũng
chính
là
lý
do
QSDĐ
ở
luôn
được
ưu
tiên
và
thường
được
sử
dụng
để
bảo
đảm
thực
hiện
nghĩa
vụ
dân
sự.
Đối
với
hộ
gia
đình
trực
tiếp
sản
suất
nông
nghiệp
theo
khoản
1,
khoản
2,
điểm
b
khoản
3,
khoản
4
và
khoản
5
Điều
129
LĐĐ
năm
2013,
thời
hạn
giao
đất,
công
nhận
quyền
sử
dụng
đất
là
50
năm
và
được
tiếp
tục
sử
dụng
nếu
có
nhu
cầu.
Còn
thời
hạn
cho
thuê
đất
nông
nghiệp
đối
với
hộ
gia
đình
là
không
quá
50
năm
và
được
xem
xét
gia
hạn
nếu
có
nhu
cầu.
Về
điều
kiện
đăng
ký
thế
chấp:Thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình
là
một
biện
pháp
bảo
đảm
thực
hiện
nghĩa
vụ.
Theo
khoản
1
Điều
298
Bộ
luật
Dân
sự
(BLDS)
năm
2015:
“Biện
pháp
bảo
đảm
được
đăng
ký
theo
thoả
thuận
hoặc
theo
quy
định
của
luật”.
Về
phía
LĐĐ
năm
2013
quy
định
tại
khoản
3
Điều
188
như
sau:
“Việc
thế
chấp
quyền
sử
dụng
đất
phải
đăng
ký
tại
cơ
quan
đăng
ký
đất
đai
và
có
hiệu
lực
kể
từ
thời
điểm
đăng
ký
vào
Sổ
địa
chính”.
Bên
cạnh
đó,
theo
điểm
a
khoản
4
Điều
95
LĐĐ
năm
2013,
việc
đăng
ký
này
được
gọi
là
“đăng
ký
biến
động”
và
bắt
buộc
phải
thực
hiện:
“4.
Đăng
ký
biến
động
được
thực
hiện
đối
với
trường
hợp
đã
được
cấp
Giấy
chứng
nhận
hoặc
đã
đăng
ký
mà
có
thay
đổi
sau
đây:
a)
Người
sử
dụng
đất,
chủ
sở
hữu
tài
sản
gắn
liền
với
đất
thực
hiện
các
quyền
chuyển
đổi,
chuyển
nhượng,
cho
thuê,
cho
thuê
lại,
thừa
kế,
tặng
cho
quyền
sử
dụng
đất,
tài
sản
gắn
liền
với
đất;
thế
chấp,
góp
vốn
bằng
quyền
sử
dụng
đất,
tài
sản
gắn
liền
với
đất”.
Như
vậy,
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
nói
chung
và
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình
nói
riêng
thuộc
trường
hợp
bắt
buộc
đăng
ký.
Nhìn
chung,
việc
đăng
ký
này
là
cần
thiết
nhằm
công
khai,
minh
bạch
quyền
của
bên
nhận
thế
chấp
đối
với
QSDĐ
đã
thế
chấp;
khi
đó,
bên
thứ
ba
có
thể
biết
về
tình
trạng
pháp
lý
của
tài
sản
và
cân
nhắc
hậu
quả
pháp
lý
nếu
muốn
xác
lập
giao
dịch
trong
trường
hợp
này.
1.2.
Hình
thức
và
thời
điểm
có
hiệu
lực
của
giao
dịch
thế
chấp
quyền
sử
dụng
đất
của
hộ
gia
đình
Về
hình
thức
của
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình: Điều
119
BLDS
năm
2015
quy
định: “Giao
dịch
dân
sự
được
thể
hiện
bằng
lời
nói,
bằng
văn
bản
hoặc
bằng
hành
vi
cụ
thể”
và
“Trường
hợp
luật
quy
định
giao
dịch
dân
sự
phải
được
thể
hiện
bằng
văn
bản
có
công
chứng,
chứng
thực,
đăng
ký
thì
phải
tuân
theo
quy
định
đó”.
Đối
với
giao
dịch
về
QSDĐ,
do
QSDĐ
là
tài
sản
đặc
thù,
có
giá
trị
lớn,
dễ
phát
sinh
tranh
chấp
nên
BLDS
năm
2015
quy
định
chặt
chẽ
tại
khoản
1
Điều
502
như
sau:
“Hợp
đồng
về
quyền
sử
dụng
đất
phải
được
lập
thành
văn
bản
theo
hình
thức
phù
hợp
với
quy
định
của
Bộ
luật
này,
pháp
luật
về
đất
đai
và
quy
định
khác
của
pháp
luật
có
liên
quan”.
Như
vậy,
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình
phải
lập
thành
văn
bản.
Ngoài
ra,
theo
điểm
a
khoản
3
Điều
167
LĐĐ
năm
2013,
giao
dịch
này
thuộc
trường
hợp
phải
công
chứng,
chứng
thực
nhằm
đảm
bảo
tính
xác
thực,
hợp
pháp
của
giao
dịch
và
tạo
điều
kiện
thuận
lợi
để
Nhà
nước
quản
lý.
Đồng
thời,
như
đã
đề
cập,
việc
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình
còn
phải
tuân
thủ
điều
kiện
về
đăng
ký
biến
động
tại
cơ
quan
đăng
ký
đất
đai
theo
khoản
3
Điều
188
LĐĐ
năm
2013.
Qua
các
phân
tích
trên
cho
thấy,
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình
phải
tuân
thủ
điều
kiện
về
hình
thức
rất
nghiêm
ngặt:
giao
dịch
phải
được
lập
thành
văn
bản
có
công
chứng,
chứng
thực
tại
các
tổ
chức
hành
nghề
công
chứng
và
đăng
ký
tại
cơ
quan
đăng
ký
đất
đai.
Đây
chính
là
một
trong
các
điều
kiện
để
phát
sinh
hiệu
lực
của
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình.
Về
thời
điểm
có
hiệu
lực
của
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình: Khoản
3
Điều
188
LĐĐ
năm
2013
quy
định:
“Việc
thế
chấp
quyền
sử
dụng
đất
phải
đăng
ký
tại
cơ
quan
đăng
ký
đất
đai
và
có
hiệu
lực
kể
từ
thời
điểm
đăng
ký
vào
Sổ
địa
chính”.
Quy
định
này
cho
thấy
việc
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình
sẽ
có
hiệu
lực
từ
thời
điểm
đăng
ký
vào
Sổ
địa
chính.
Tuy
nhiên,
nếu
phân
tích
về
mặt
từ
ngữ
thì
“việc
thế
chấp”
khác
với
“hợp
đồng
thế
chấp”
hay
“giao
dịch
thế
chấp”.
Do
đó,
có
quan
điểm
cho
rằng,
quy
định
của
khoản
3
Điều
188
LĐĐ
năm
2013
cần
được
hiểu
là
việc
thế
chấp
QSDĐ
đã
hoàn
thành
và
phát
sinh
hiệu
lực
đối
kháng
với
người
thứ
ba,
chứ
không
thể
hiểu
là
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
có
hiệu
lực
kể
từ
thời
điểm
đăng
ký.
Theo
tác
giả,
chúng
ta
nên
xác
định
thời
điểm
công
chứng,
chứng
thực
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
là
thời
điểm
có
hiệu
lực
của
giao
dịch,
còn
thời
điểm
đăng
ký
vào
Sổ
địa
chính
là
thời
điểm
phát
sinh
hiệu
lực
đối
kháng
với
người
thứ
ba.
Bởi
lẽ,
nếu
cán
bộ
địa
chính
vì
lý
do
nào
đó
dẫn
đến
chậm
trễ
hoặc
cố
ý
trì
hoãn
đăng
ký
thế
chấp
vào
Sổ
địa
chính
thì
giao
dịch
chưa
phát
sinh
hiệu
lực
đối
với
bên
nhận
thế
chấp,
quyền
lợi
của
bên
nhận
thế
chấp
chưa
được
bảo
vệ,
nhất
là
“quyền
yêu
cầu
bên
thế
chấp
hoặc
người
thứ
ba
giữ
tài
sản
thế
chấp
giao
tài
sản
đó
cho
mình
để
xử
lý
khi
bên
thế
chấp
không
thực
hiện
hoặc
thực
hiện
không
đúng
nghĩa
vụ”
[4].
Quy
định
này,
vô
hình
dung,
làm
cho
cán
bộ
địa
chính
có
quyền
lực
lớn
trong
việc
xác
lập
thời
điểm
có
hiệu
lực
của
giao
dịch
về
QSDĐ
nói
chung
và
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình,
họ
có
thể
làm
chậm
giao
dịch
hoặc
tiếp
tay
cho
người
có
đất
thế
chấp
với
nhiều
bên
khác
nhau.
Mặt
khác,
hướng
xác
định
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
có
hiệu
lực
kể
từ
thời
điểm
công
chứng,
chứng
thực
còn
thể
hiện
sự
thống
nhất
với
quy
định
của
Luật
Nhà
ở
năm
2014
về
thời
điểm
có
hiệu
lực
của
hợp
đồng
thế
chấp
nhà
ở
và
Luật
Công
chứng
năm
2014
về
giá
trị
pháp
lý
của
văn
bản
công
chứng.
Cụ
thể,
theo
khoản
1
Điều
122
Luật
Nhà
ở
năm
2014,
thời
điểm
có
hiệu
lực
của
hợp
đồng
thế
chấp
nhà
ở
là
thời
điểm
công
chứng,
chứng
thực
hợp
đồng;
theo
khoản
1,
2
Điều
5
Luật
Công
chứng
năm
2014,
văn
bản
công
chứng
có
hiệu
lực
kể
từ
ngày
được
công
chứng
viên
ký
và
đóng
dấu
của
tổ
chức
hành
nghề
công
chứng,
và
hợp
đồng,
giao
dịch
được
công
chứng
có
hiệu
lực
thi
hành
đối
với
các
bên
liên
quan.
2.
Thực
trạng
áp
dụng
pháp
luật
và
một
số
kiến
nghị
về
thế
chấp
quyền
sử
dụng
đất
của
hộ
gia
đình
trong
bối
cảnh
phát
triển
kinh
tế
số
tại
Việt
Nam
Việt
Nam
đang
chuyển
nhanh
sang
nền
kinh
tế
số
-
nền
kinh
tế
hoàn
toàn
hoạt
động
dựa
trên
nền
tảng
số,
sử
dụng
công
nghệ
số
và
dữ
liệu
số
để
tạo
ra
các
mô
hình
kinh
doanh
mới.
Chủ
trương
này
được
đề
cập
lần
đầu
tiên
tại
Đại
hội
XIII
của
Đảng:
“phát
triển
kinh
tế
số
trên
nền
tảng
khoa
học
và
công
nghệ,
đổi
mới
sáng
tạo”.
Song,
việc
chuẩn
bị
các
điều
kiện
và
giải
pháp
triển
khai
kinh
tế
số
đã
được
chuẩn
bị
từ
sớm.
Hiện
nay,
các
cơ
sở
dữ
liệu
quốc
gia
về
đất
đai,
doanh
nghiệp,
tài
chính,
dân
cư
đang
hình
thành.
Thương
mại
điện
tử,
ngân
hàng
số,
tín
dụng
số,
các
hình
thức
kinh
tế
chia
sẻ
lan
truyền
nhanh
chóng
[5].
Kinh
tế
và
pháp
luật
vốn
có
quan
hệ
mật
thiết
với
nhau,
trong
đó,
kinh
tế
giữ
vai
trò
quyết
định
sự
ra
đời,
tồn
tại
và
phát
triển
của
pháp
luật.
Vì
vậy,
các
quy
định
của
pháp
luật
nói
chung
và
quy
định
của
pháp
luật
đất
đai
về
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình
nói
riêng
đòi
hỏi
phải
có
những
thay
đổi
để
hoàn
thiện
hơn,
tiệm
cận
và
phù
hợp
với
đời
sống
thực
tiễn.
2.1. Xác
định
thành
viên
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất
Hiện
nay,
LĐĐ
năm
2013
xác
định
người
sử
dụng
đất
là
hộ
gia
đình
theo
khoản
29
Điều
3
như
sau:
“Hộ
gia
đình
sử
dụng
đất
là
những
người
có
quan
hệ
hôn
nhân,
huyết
thống,
nuôi
dưỡng
theo
quy
định
của
pháp
luật
về
hôn
nhân
và
gia
đình,
đang
sống
chung
và
có
quyền
sử
dụng
đất
tại
thời
điểm
được
Nhà
nước
giao
đất,
cho
thuê
đất,
công
nhận
quyền
sử
dụng
đất;
nhận
chuyển
quyền
sử
dụng
đất”.
Luật
Hôn
nhân
và
gia
đình
năm
2014
đưa
ra
định
nghĩa
tại
khoản
16
Điều
3:
“Thành
viên
gia
đình
bao
gồm
vợ,
chồng;
cha
mẹ
đẻ,
cha
mẹ
nuôi,
cha
dượng,
mẹ
kế,
cha
mẹ
vợ,
cha
mẹ
chồng;
con
đẻ,
con
nuôi,
con
riêng
của
vợ
hoặc
chồng,
con
dâu,
con
rể;
anh,
chị,
em
cùng
cha
mẹ,
anh,
chị,
em
cùng
cha
khác
mẹ,
anh,
chị,
em
cùng
mẹ
khác
cha,
anh
rể,
em
rể,
chị
dâu,
em
dâu
của
người
cùng
cha
mẹ
hoặc
cùng
cha
khác
mẹ,
cùng
mẹ
khác
cha;
ông
bà
nội,
ông
bà
ngoại;
cháu
nội,
cháu
ngoại;
cô,
dì,
chú,
cậu,
bác
ruột
và
cháu
ruột”.
Theo
quy
định
này,
chỉ
có
các
thành
viên
gia
đình
như
đã
liệt
kê
cụ
thể
trên
đây
mới
trở
thành
thành
viên
của
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất.
Thực
tế
hiện
nay,
việc
xác
định
các
thành
viên
trong
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất
thường
được
căn
cứ
vào
sổ
hộ
khẩu
của
hộ
gia
đình
được
cấp
tại
thời
điểm
cấp
giấy
chứng
nhận
QSDĐ.
Tuy
nhiên,
việc
xác
định
này
tiềm
ẩn
nhiều
rủi
ro
vì
có
thể
xác
định
thiếu
thành
viên
hộ
gia
đình
tại
thời
điểm
cấp
đất.
Nhất
là
theo
Luật
Cư
trú
năm
2020,
sổ
hộ
khẩu
được
sử
dụng
đến
hết
ngày
31/12/2022
và
được
thay
thế
bằng
số
định
danh
cá
nhân
được
quản
lý
trên
cơ
sở
dữ
liệu
quốc
gia
về
dân
cư,
cơ
sở
dữ
liệu
về
cư
trú.
Khi
công
dân
thực
hiện
các
thủ
tục
đăng
ký
cư
trú
dẫn
đến
thay
đổi
thông
tin
trong
Sổ
hộ
khẩu
như
thực
hiện
các
thủ
tục
đăng
ký
thường
trú,
điều
chỉnh
thông
tin
trong
Cơ
sở
dữ
liệu
về
cư
trú,
tách
hộ,
xoá
đăng
ký
thường
trú,
đăng
ký
tạm
trú,
gia
hạn
tạm
trú,
xoá
đăng
ký
tạm
trú
thì
cơ
quan
đăng
ký
cư
trú
có
trách
nhiệm
thu
hồi
sổ
hộ
khẩu
đã
cấp,
thực
hiện
điều
chỉnh,
cập
nhật
thông
tin
trong
Cơ
sở
dữ
liệu
về
cư
trú
và
không
cấp
mới
hay
cấp
lại
sổ
hộ
khẩu.
Do
đó,
nếu
rơi
vào
trường
hợp
bị
thu
hồi
sổ
hộ
khẩu
thì
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất
muốn
thế
chấp
QSDĐ
của
mình
sẽ
gặp
nhiều
khó
khăn
khi
thực
hiện
giao
dịch.
Trong
khi
hiện
nay,
việc
xuất
trình
giấy
tờ
để
chứng
minh
tư
cách
thành
viên
hộ
gia
đình
tại
thời
điểm
cấp
Giấy
chứng
nhận
chưa
có
văn
bản
hướng
dẫn
cụ
thể.
Ngoài
ra,
việc
xác
định
thành
viên
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất
còn
được
căn
cứ
vào
hồ
sơ
cấp
giấy
chứng
nhận
QSDĐ.
Tuy
nhiên,
không
phải
hồ
sơ
nào
cũng
được
lưu
giữ
đầy
đủ
các
thông
tin
của
thành
viên
hộ
gia
đình
tại
thời
điểm
cấp
đất
vì
đa
số
các
hồ
sơ
được
lưu
giữ
bằng
bản
giấy,
chưa
được
cập
nhật
thành
cơ
sở
dữ
liệu
quản
lý.
Cũng
vì
những
khó
khăn
trên,
trong
thực
tiễn
giải
quyết
tranh
chấp
liên
quan
đến
QSDĐ
của
hộ
gia
đình,
có
Toà
án
đã
căn
cứ
vào
xác
nhận
của
Trưởng
công
an
xã
nơi
có
đất:
“Vào
thời
điểm
cấp
Giấy
chứng
nhận
quyền
sử
dụng
đất
cho
hộ
ông
Đ
thì
trong
hộ
ông
Đ
gồm
có
các
thành
viên:
Trương
Văn
Đ,
Lê
Thị
H,
Trương
Thị
P,
Trương
Thị
Bích
H,
Trương
Thị
T”
[6].
Tuy
nhiên,
việc
xác
nhận
này
vẫn
mang
tính
chủ
quan,
không
đảm
bảo
tính
xác
thực.
Trước
đây,
Bộ
Tài
nguyên
và
Môi
trường
đã
ban
hành
Thông
tư
số
33/2017/TT-BTNMT
(hướng
dẫn
Nghị
định
số
01/2017/NĐ-CP)
hướng
dẫn
về
việc
phải
ghi
nhận
tất
cả
các
thành
viên
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất
với
những
thông
tin
chi
tiết
về
họ
tên,
năm
sinh,
số
giấy
tờ
nhân
thân,
địa
chỉ
thường
trú
của
hộ
gia
đình;
trường
hợp
chủ
hộ
gia
đình
không
có
quyền
sử
dụng
đất
chung
của
hộ
gia
đình
thì
ghi
người
đại
diện
là
thành
viên
khác
của
hộ
gia
đình
có
chung
quyền
sử
dụng
đất
của
hộ
gia
đình.
Tuy
nhiên,
quy
định
này
đã
bị
bãi
bỏ
bởi
Thông
tư
số
53/2017/TT-BTNMT
vì
việc
ghi
tên
hộ
gia
đình
như
trên
đã
bộc
lộ
tồn
tại,
hạn
chế
như:
Nhà
nước
còn
gặp
khó
khăn
khi
thực
hiện
bảo
hộ
quyền
sử
dụng
đất
hợp
pháp
của
các
thành
viên
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất
khi
có
những
rủi
rỏ
xảy
ra
trong
quá
trình
thực
hiện
giao
dịch
dân
sự
do
quyền
sử
dụng
đất
của
từng
thành
viên
trong
hộ
gia
đình
không
được
xác
lập
cụ
thể;
phát
sinh
mâu
thuẫn,
tranh
chấp
về
quyền
sử
dụng
đất
của
các
thành
viên
trong
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất
khi
thực
hiện
các
giao
dịch
về
quyền
sử
dụng
đất,
trong
khi
việc
giải
quyết
các
mâu
thuẫn,
tranh
chấp
lại
rất
khó
khăn
do
thiếu
cơ
sở
pháp
lý
và
thường
kéo
dài
[7].
Đến
nay,
vẫn
chưa
có
văn
bản
mới
hướng
dẫn
vấn
đề
xác
định
thành
viên
là
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất.
Về
khía
cạnh
giải
quyết
tranh
chấp,
Toà
án
nhân
dân
tối
cao
(TANDTC)
đã
có
Công
văn
số
01/2017/GĐ-TANDTC,
ngày
07/4/2017
hướng
dẫn
“Việc
xác
định
ai
là
thành
viên
hộ
gia
đình
phải
căn
cứ
vào
hồ
sơ
cấp
giấy
chứng
nhận
quyền
sử
dụng
đất.
Trường
hợp
cần
thiết,
Toà
án
có
thể
yêu
cầu
UBND
có
thẩm
quyền
cấp
giấy
chứng
nhận
quyền
sử
dụng
đất
xác
định
thành
viên
hộ
gia
đình
tại
thời
điểm
cấp
giấy
chứng
nhận
quyền
sử
dụng
đất
để
làm
căn
cứ
giải
quyết
vụ
án”.
Tuy
nhiên,
công
văn
giải
đáp
nghiệp
vụ
của
TANDTC
không
phải
là
văn
bản
quy
phạm
pháp
luật
nên
không
mang
tính
bắt
buộc
áp
dụng
đối
với
mọi
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ.
Mặt
khác,
chỉ
có
Toà
án
mới
có
quyền
thu
thập
chứng
cứ
bằng
cách
yêu
cầu
cơ
quan
có
thẩm
quyền
cung
cấp
hồ
sơ
để
giải
quyết
vụ
án
nên
hướng
dẫn
này
chỉ
phù
hợp
cho
công
tác
xét
xử.
Do
đó,
không
đương
nhiên
và
khó
mà
bên
nhận
thế
chấp,
kể
cả
tổ
chức
hành
nghề
công
chứng
có
thể
yêu
cầu
bên
thế
chấp
mang
hồ
sơ
cấp
giấy
chứng
nhận
QSDĐ
để
kiểm
tra
khi
tiến
hành
công
chứng
giao
dịch
này.
Các
bất
cập,
vướng
mắc
trong
thực
tiễn
nêu
trên
là
một
trong
những
lý
do
dẫn
đến
Dự
thảo
LĐĐ
(sửa
đổi)
đã
theo
hướng
bỏ
đối
tượng
là
hộ
gia
đình
sử
dụng
đất.
Tác
giả
cho
rằng,
việc
sửa
đổi
này
là
phù
hợp,
qua
đó
còn
giúp
quy
định
của
pháp
luật
đất
đai
thống
nhất
với
quy
định
của
BLDS
2015
với
nội
hàm
cá
thể
hóa
quyền
và
trách
nhiệm
của
từng
thành
viên
trong
hộ
gia
đình
tại
Điều
101
và
quy
định
về
sở
hữu
chung
tại
Điều
207
và
sở
hữu
chung
của
các
thành
viên
gia
đình
tại
Điều
212
BLDS
2015.
2.2.
Hình
thức
công
chứng,
chứng
thực,
đăng
ký
thế
chấp
và
cung
cấp
thông
tin
về
tình
trạng
đăng
ký
thế
chấp
Như
đã
nêu,
LĐĐ
năm
2013
yêu
cầu
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
vừa
phải
thực
hiện
thủ
tục
công
chứng,
chứng
thực,
vừa
phải
đăng
ký.
Hai
thủ
tục
này
đã
làm
cho
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
bị
rườm
rà,
trùng
lặp
và
chồng
chéo
với
nhau.
Bởi
lẽ,
khi
công
chứng
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ,
công
chứng
viên
với
nghiệp
vụ
chuyên
môn
của
mình
đã
kiểm
tra
tính
xác
thực
và
đảm
bảo
tính
pháp
lý
của
giao
dịch
về
chủ
thể,
tài
sản
thế
chấp
và
các
điều
kiện
phát
sinh
hiệu
lực
khác
của
giao
dịch.
Hay
nói
cách
khác,
chỉ
khi
giao
dịch
thế
chấp
hoàn
toàn
hợp
pháp
về
mặt
pháp
lý
thì
công
chứng
viên
mới
thực
hiện
công
chứng
giao
dịch.
Tuy
nhiên,
khi
đăng
ký
giao
dịch
này
tại
cơ
quan
đăng
ký
đất
đai,
cơ
quan
này
lại
kiểm
tra
lần
nữa
trước
khi
nhận
đăng
ký
thế
chấp.
Điều
này,
vô
hình
dung,
làm
cho
thời
gian
xác
lập
giao
dịch
thế
chấp
bị
kéo
dài,
gây
tốn
kém
cho
hộ
gia
đình
thế
chấp
QSDĐ.
Hơn
nữa,
nếu
cơ
quan
đăng
ký
đất
đai
phát
hiện
QSDĐ
không
đủ
điều
kiện
để
thế
chấp
nên
từ
chối
đăng
ký
thế
chấp
QSDĐ
thì
giao
dịch
thế
chấp
đã
công
chứng
còn
giá
trị
pháp
lý
hay
không?
Pháp
luật
hiện
hành
chưa
có
quy
định
nào
giải
quyết
bất
cập
này.
Theo
tác
giả,
đăng
ký
đất
đai
chỉ
giúp
tạo
ra
hiệu
lực
đối
kháng
với
người
thứ
ba
và
xác
định
thứ
tự
ưu
tiên
thanh
toán
khi
xử
lý
QSDĐ
thế
chấp,
không
ảnh
hưởng
đến
nội
dung
của
giao
dịch
thế
chấp
mà
các
bên
đã
thống
nhất
thoả
thuận
hay
đã
thực
hiện
nghĩa
vụ
với
nhau
trước
khi
đăng
ký.
Giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
đã
phát
sinh
hiệu
lực
từ
thời
điểm
công
chứng,
chứng
thực.
Điều
đó
có
nghĩa
là,
dù
có
đăng
ký
giao
dịch
bảo
đảm
hay
không
thì
khi
đến
hạn
mà
bên
thực
hiện
nghĩa
vụ
không
thực
hiện
hoặc
thực
hiện
không
đúng
nghĩa
vụ,
bên
có
quyền
vẫn
có
quyền
xử
lý
tài
sản
bảo
đảm
để
thu
hồi
nợ
của
mình
theo
như
hợp
đồng
thế
chấp
đã
ký
kết
[8].
Ngoài
ra,
sự
chồng
chéo
của
hai
thủ
tục
công
chứng
và
đăng
ký
thế
chấp
không
phù
hợp
với
chủ
trương
cải
cách
thủ
tục
hành
chính
của
Nhà
nước.
Chính
sách
phát
triển
kinh
tế
số
của
nước
ta
đòi
hỏi
một
hành
lang
pháp
lý
tinh
gọn,
thông
thoáng
và
hiệu
quả
hơn.
Hiện
nay,
Dự
thảo
LĐĐ
(
sửa
đổi)
vẫn
ghi
nhận
“việc
đăng
ký
đất
đai,
tài
sản
gắn
liền
với
đất
có
hiệu
lực
kể
từ
thời
điểm
ghi
vào
hồ
sơ
địa
chính”
(khoản
4
Điều
127).
Theo
tác
giả,
nên
nhập
thủ
tục
công
chứng
và
thủ
tục
đăng
ký
theo
hướng
chính
công
chứng
viên
là
người
kiểm
tra
tính
xác
thực
và
tính
hợp
pháp
của
giao
dịch
thế
chấp
và
đăng
ký
thế
chấp
nếu
giao
dịch
được
công
chứng
theo
đúng
quy
định
của
pháp
luật.
Sau
đó,
việc
đăng
ký
này
sẽ
thông
báo
cho
cơ
quan
đăng
ký
đất
đai
để
lưu
trữ
và
công
bố
thông
tin.
Việc
đăng
ký
thế
chấp
càng
nhanh
chóng,
đơn
giản
thì
việc
thế
chấp
tài
sản
lại
càng
hiệu
quả
bấy
nhiêu.
Ngoài
ra,
để
phát
huy
hiệu
quả
ý
nghĩa
đăng
ký
thế
chấp
QSDĐ,
theo
tác
giả,
cần
ban
hành
quy
định
về
công
khai,
cập
nhật
thông
tin
về
đăng
ký
thế
chấp
QSDĐ.
Mặc
dù
khoản
5
Điều
320
BLDS
năm
2015
quy
định:
“Bên
thế
chấp
có
nghĩa
vụ
cung
cấp
thông
tin
về
thực
trạng
tài
sản
thế
chấp
cho
bên
nhận
thế
chấp”,
nhưng
trên
thực
tế,
không
hiếm
các
trường
hợp
bên
thế
chấp
cố
tình
cung
cấp
sai
hoặc
không
đầy
đủ
về
thực
trạng
tài
sản
thế
chấp
để
được
thế
chấp
dễ
dàng.
Điều
này
ít
nhiều
gây
bất
lợi
cho
bên
nhận
thế
chấp,
đặc
biệt
là
cá
nhân
nhận
thế
chấp
vì
họ
không
có
điều
kiện
hoặc
khả
năng
kiểm
tra,
xác
minh
tình
trạng
pháp
lý
của
QSDĐ
được
thế
chấp.
Bên
cạnh
đó,
Điều
28
LĐĐ
2013
quy
định
về
trách
nhiệm
của
Nhà
nước
trong
việc
xây
dựng,
cung
cấp
thông
tin
đất
đai
và
quy
định
này
tiếp
tục
được
kế
thừa
tại
Điều
19
Dự
thảo
LĐĐ
(sửa
đổi)
để
bảo
đảm
tối
ưu
quyền
tiếp
cận
thông
tin
của
công
dân,
nhưng
quy
định
này
chỉ
mới
dừng
lại
ở
tính
chung
chung,
thiếu
khả
thi.
Vì
vậy,
tác
giả
xin
đề
xuất
Dự
thảo
LĐĐ
(sửa
đổi)
cần
quy
định
rõ
các
nhóm
thông
tin
về
đất
đai,
hiệu
lực
pháp
lý
của
các
loại
thông
tin
này,
thứ
tự
ưu
tiên,
thời
hạn
hiệu
lực
của
thông
tin
đã
được
công
bố
hoặc
công
khai;
ghi
nhận
cụ
thể
quyền
khai
thác
thông
tin
của
công
dân
đối
với
thửa
đất
của
người
khác
như
chủ
sở
hữu,
tình
trạng
thế
chấp,
tình
trạng
áp
dụng
biện
pháp
khẩn
cấp
tạm
thời,
thi
hành
án,…),
trách
nhiệm
của
cơ
quan/người
có
thẩm
quyền
cung
cấp
thông
tin
và
chế
tài
xử
lý
vi
phạm.
Đồng
thời,
cần
có
quy
định
về
việc
bảo
vệ
dữ
liệu
và
quyền
riêng
tư
dữ
liệu
của
các
chủ
thể
trong
giao
dịch
nhằm
tạo
dựng
môi
trường
giao
dịch
số
an
ninh,
an
toàn,
thúc
đẩy
lòng
tin
của
công
chúng
đối
với
sử
dụng
dịch
vụ
số.
2.3.
Về
xác
định
đất
không
có
tranh
chấp
Mặc
dù
LĐĐ
năm
2013
có
đưa
ra
định
nghĩa
tranh
chấp
đất
đai
là
gì
tại
khoản
24
Điều
3
và
quy
định
này
tiếp
tục
duy
trì
tại
khoản
50
Điều
3
Dự
thảo
LĐĐ
(
sửa
đổi):
“Tranh
chấp
đất
đai
là
tranh
chấp
về
quyền,
nghĩa
vụ
của
người
sử
dụng
đất
giữa
hai
hoặc
nhiều
bên
trong
quan
hệ
đất
đai”,
nhưng
quy
định
này
vẫn
chưa
cho
biết
cụ
thể
về
dấu
hiệu,
cách
thức
để
xác
định
như
thế
nào
là
đất
không
có
tranh
chấp
cũng
như
chưa
giải
thích
thế
nào
là
quan
hệ
đất
đai.
Vấn
đề
còn
bỏ
ngỏ
này
của
LĐĐ
năm
2013
đã
tạo
ra
rào
cản
trong
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình.
Tại
TP.
Hồ
Chí
Minh,
có
nhiều
trường
hợp
người
dân
vì
nhiều
lý
do
mà
cố
ý
ngăn
chặn
công
chứng
giao
dịch
thế
chấp,
làm
cho
các
tổ
chức
hành
nghề
công
chứng
bối
rối
và
không
công
chứng
giao
dịch
để
phòng
tránh
rủi
ro.
Sau
đó,
Sở
Tư
pháp
TP.
Hồ
Chí
Minh
đã
ban
hành
Quyết
định
số
358
ngày
28/8/2007
quy
định:
“Chỉ
những
cơ
quan
có
thẩm
quyền
(toà
án,
viện
kiểm
sát,
cơ
quan
thi
hành
án
dân
sự,
cơ
quan
điều
tra,
Uỷ
ban
nhân
dân
Thành
phố
và
các
cơ
quan
có
thẩm
quyền
cấp
“giấy
hồng”,
“giấy
đỏ”)
mới
được
yêu
cầu
ngăn
chặn
công
chứng
hợp
đồng,
giao
dịch
về
tài
sản
[9].
Hiện
nay,
trên
thực
tế,
để
xác
định
đất
không
có
tranh
chấp,
bên
thế
chấp
phải
có
giấy
xác
nhận
của
Ủy
ban
nhân
dân
(UBND)
cấp
xã
nơi
có
đất
về
tình
trạng
đất
không
có
tranh
chấp.
Bởi
lẽ,
theo
Điều
202
LĐĐ
năm
2013,
tranh
chấp
đất
đai
bắt
buộc
phải
qua
thủ
tục
hoà
giải
tại
UBND
cấp
xã
nơi
có
đất
trước
khi
khởi
kiện
tranh
chấp
ra
Toà
án.
Vì
vậy,
UBND
cấp
xã
nơi
có
đất
sẽ
chủ
động
nắm
được
tình
trạng
pháp
lý
của
QSDĐ
có
đang
bị
tranh
chấp
hay
không.
Tuy
nhiên,
mặt
trái
của
thực
trạng
này
là
hình
thành
cơ
chế
“xin
cho”
và
sự
lạm
quyền
của
cán
bộ
địa
phương,
điều
vốn
được
coi
là
hủ
tục
cần
phải
xoá
bỏ,
đặc
biệt
là
trong
giai
đoạn
xây
dựng
hệ
thống
pháp
luật
phù
hợp
với
chủ
trương
kinh
tế
số
như
hiện
nay.
Do
vậy,
tác
giả
kiến
nghị
Dự
thảo
LĐĐ
(sửa
đổi)
cần
bổ
sung
quy
định
về
cách
thức,
dấu
hiệu
nhận
biết
tranh
chấp
đất
đai.
Theo
tác
giả,
sẽ
là
hợp
lý
nếu
xác
định
tranh
chấp
đất
đai
là
trường
hợp
người
sử
dụng
đất
đã
nộp
đơn
khởi
kiện
tranh
chấp
về
QSDĐ
và
đã
được
Toà
án
ra
thông
báo
thụ
lý
vụ
án.
2.4.
Về
phương
thức
đăng
ký
thế
chấp
quyền
sử
dụng
đất
của
hộ
gia
đình
Điều
13
Nghị
định
số
102/2017/NĐ-CP
quy
định
04
phương
thức
nộp
hồ
sơ
đăng
ký
biện
pháp
bảo
đảm
bao
gồm:
“1.
Qua
hệ
thống
đăng
ký
trực
tuyến;
2.
Nộp
trực
tiếp;
3.
Qua
đường
bưu
điện;
4.
Qua
thư
điện
tử
trong
trường
hợp
người
yêu
cầu
đăng
ký
đã
được
cấp
mã
số
sử
dụng
cơ
sở
dữ
liệu
về
biện
pháp
bảo
đảm”.
Việc
đa
dạng
các
phương
thức
nộp
hồ
sơ
đăng
ký
biện
pháp
bảo
đảm,
trong
đó
có
đăng
ký
thế
chấp
QSDĐ
của
hộ
gia
đình
tạo
điều
kiện
thuận
lợi
cho
chủ
thể
đăng
ký.
Vai
trò
này
đặc
biệt
thể
hiện
trong
đại
dịch
Covid-19,
khi
chúng
ta
buộc
phải
thực
hiện
các
thủ
tục
hành
chính
trực
tuyến.
Trong
04
phương
thức
nộp
hồ
sơ
đăng
ký
thế
chấp,
phương
thức
nộp
hồ
sơ
qua
hệ
thống
đăng
ký
trực
tuyến
được
xem
là
thuận
tiện,
mang
lại
nhiều
lợi
ích
như
tiết
kiệm
thời
gian,
tiền
bạc,
công
sức
cho
người
đăng
ký
hơn
các
phương
thức
còn
lại.
Tuy
nhiên,
trên
thực
tế,
hình
thức
đăng
ký
thế
chấp
QSDĐ
trực
tuyến
chưa
được
vận
hành,
triển
khai
rộng
khắp
trên
cả
nước
mà
chỉ
dừng
lại
ở
một
số
tỉnh,
thành
phố
trực
thuộc
trung
ương
như
Hà
Nội,
TP.
Hồ
Chí
Minh,
Đà
Nẵng,…
Ngoài
ra,
Điều
8
Thông
tư
số
07/2019/TT-BTP
đề
cập
về
đăng
ký
thế
chấp
QSDĐ
qua
hình
thức
trực
tuyến
nhưng
còn
mang
tính
quy
định
chung,
định
hướng:
“Việc
nộp
hồ
sơ
đăng
ký
thế
chấp
quyền
sử
dụng
đất,
tài
sản
gắn
liền
với
đất
qua
phương
thức
đăng
ký
trực
tuyến
được
thực
hiện
đối
với
các
địa
phương
đã
vận
hành
hệ
thống
cơ
sở
dữ
liệu
đất
đai
và
sau
khi
có
văn
bản
hướng
dẫn
về
đăng
ký
trực
tuyến
biện
pháp
bảo
đảm
bằng
quyền
sử
dụng
đất,
tài
sản
gắn
liền
với
đất
của
Bộ
Tư
pháp,
Bộ
Tài
nguyên
và
Môi
trường”.
Vì
vậy,
pháp
luật
đất
đai
cần
có
quy
định
chi
tiết
về
phương
thức
đăng
ký
thế
chấp
QSDĐ
trực
tuyến
cũng
như
quy
định
về
triển
khai
đồng
bộ
dịch
vụ
đăng
ký
giao
dịch
bảo
đảm
nói
chung
và
giao
dịch
thế
chấp
QSDĐ
nói
riêng
qua
hệ
thống
thông
tin
quốc
gia
về
đất
đai,
từ
đó
đảm
bảo
được
tính
thống
nhất
thực
hiện
trên
phạm
vi
cả
nước
và
tạo
sự
thuận
lợi,
hiệu
quả
hơn
trong
công
tác
giải
quyết
thủ
tục
hành
chính./.
[1] Hộ
gia
đình
được
giao
đất
ở
thuộc
hình
thức
Nhà
nước
giao
đất
có
thu
tiền
sử
dụng
đất
theo
quy
định
tại
khoản
1
Điều
55
LĐĐ
năm
2013.
[2] Phạm
Thị
Hương
Lan
(chủ
biên),
Bình
luận
khoa
học
Luật
Đất
đai
năm
2013,
Nxb.
Lao
động,
năm
2018,
tr.
344.
[4] Theo
khoản
5
Điều
323
BLDS
năm
2015.
[5] Phạm
Duy
Nghĩa,
“Lập
pháp
thời
chuyển
đổi
số”,
Tạp
chí
Nhà
nước
và
pháp
luật,
số
15
(439)
(tháng
8/2021),
tr.5.
[6] Bản
án
số
214/2017/DS-PT,
ngày
01/09/2017
của
Toà
án
nhân
dân
tỉnh
Tiền
Giang.