Thực tiễn xét xử các vụ án dân sự liên quan đến giao dịch về bất động sản tại Việt Nam

Giao dịch dân sự (GDDS) giả tạo là giao dịch được xác lập nhằm che dấu giao dịch có thật khác. Trong giao dịch giả tạo các chủ thể không có ý định xác lập quyền và nghĩa vụ với nhau. Quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và BLDS năm 2015 về GDDS vô hiệu do giả tạo không có sự khác biệt đáng kể về việc nhận diện và hướng giải quyết[1]. Thực chất, khi tham gia GDDS bình thường các bên cùng thể hiện ý chí thật sự, còn GDDS giả tạo chỉ nhằm che đậy ý chí không thật của các chủ thể. Hay nói cách khác, GDDS giả tạo là giao dịch được xác lập không thật, nhằm che giấu ý chí thật của các chủ thể. Do đó, GDDS giả tạo là giao dịch mà các chủ thể không có ý định thiết lập quyền và nghĩa vụ với nhau, nội dung của giao dịch giả tạo cũng không thể hiện ý chí đích thực của các bên, mà các bên tạo ra giao dịch giả tạo chỉ nhằm che đậy một giao dịch khác. Có thể nói: “Giao dịch giả tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của GDDS được xác lập”[2].

Theo quy định của BLDS, GDDS vô hiệu do giả tạo có hai loại: “Giao dịch được xác lập nhằm che giấu một GDDS khác. Các bên thỏa thuận ký hai hợp đồng về một đối tượng; tuy nhiên, một hợp đồng có giá trị pháp lý, còn hợp đồng thứ hai không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. GDDS nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ hoặc trốn tránh thi hành án dân sự, bên có nghĩa vụ định đoạt tài sản cho người khác để không còn tài sản trả nợ hoặc thi hành án”[3]. Như vậy, GDDS giả tạo chỉ mang tính hình thức, mục đích xác lập giao dịch để nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, không thể hiện đúng ý chí đích thực của các bên. Mặc dù vậy, “ Không phải bất cứ một sự thể hiện ý chí giả tạo nào cũng đều là giao dịch giả tạo mà chỉ những giao dịch các bên chủ thể có sự thông đồng với nhau từ trước khi tham gia giao dịch mới là giao dịch giả tạo, vì vậy để đảm bảo giao dịch tuân thủ đúng quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình thì giao dịch giả tạo bị vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực”[4]. Vấn đề đặt ra là khi hai bên xác lập GDDS giả tạo mà hợp đồng có sự chứng nhận của công chứng viên (CCV) thì các bên phải chịu trách nhiệm pháp lý như thế nào? Chúng tôi xin nêu ví dụ như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)” ngày 16/12/2014 có nội dung: Ông Hồ Văn H chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thành N, bà Lê Thị Kim L diện tích 1.207,6m2 đất thuộc thửa 96, tờ bản đồ số 12, xã Long Thới, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 200.000.000 đồng có công chứng của Văn phòng Công chứng Q , Thành phố Hồ Chí Minh; việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện, không có sự chứng kiến của CCV. Ông H xác định thật sự giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 3.200.000.000 đồng, nhưng ghi trong Hợp đồng là 200.000.000 đồng để được chịu thuế thấp. Ông N, bà L cho rằng, giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên là 200.000.000 đồng đúng như Hợp đồng đã ký kết; tại Đơn đề nghị xem xét bản án của Tòa án theo thủ tục giám đốc thẩm ngày 03/5/ 2017, của ông N, bà L tuy không nói rõ giá tiền chuyển nhượng đất là bao nhiêu, nhưng lại cho rằng: “đã giao đầy đủ số tiền chuyển nhượng cho nguyên đơn”; phương thức giao 03 lần, với tổng số tiền là 2.200.000.000 đồng. Như vậy, tại Đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, ông N đã thừa nhận giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên ghi trong Hợp đồng 200.000.000 đồng là giả tạo; giữa ông H với ông N và bà L khai không thống nhất về giá chuyển nhượng. Tại Biên bản định giá của Hội đồng định giá ngày 19/8/2015 xác định giá thị trường của phần đất tranh chấp là 2.500.000 đồng/m2, tổng giá trị khu đất là 1.207,6m2 x 2.500.000 đồng = 3.019.000.000 đồng. Như vậy, giá chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng là 200.000.000 đồng cũng không phù hợp với giá thực tế trên thị trường[5]. Từ những tình tiết nêu trên, có cơ sở xác định giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng ngày 16/12/2014 là giả tạo nhằm che giấu Hợp đồng giá cao hơn (để “chịu thuế thấp”).

Trong vụ án nêu trên, việc giả tạo chỉ một phần của hợp đồng, chỉ điều khoản về giá. Rất có khả năng hai bên tranh chấp về vấn đề khác, ví dụ như số tiền thanh toán và thời hạn thanh toán, chất lượng nhà, giá bất động sản (BĐS) tăng vào thời điểm thanh toán… nên việc một bên khai ra giá thực tế chuyển nhượng nhằm đạt mục đích tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu để đạt được những mục đích khác. Rõ ràng hai bên biết việc làm của mình là vi phạm vào thời điểm xác lập hợp đồng, nên khi có tranh chấp thì đây cũng là một căn cứ mà hai bên đều nhắm đến để đạt mục đích.

Tuy nhiên, việc giả tạo trong tình huống nêu trên làm giảm số thuế phải nộp cho Nhà nước, việc này đã được hai bên thỏa thuận thống nhất trước thời điểm công chứng. Điều 404  BLDS năm 2015 quy định: “Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng”. Do đó, hai bên tham gia giao dịch phải chịu trách nhiệm trong trường hợp Cơ quan thuế truy thu thuế liên quan đến giao dịch này.

Việc ban hành chính sách thuế, tiến hành thu thuế thuộc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Bảng giá đất và giá đất cụ thể;Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Theo đó, Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS gồm “Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng”.

Có tác giả cho rằng:“Vì lợi ích của cả người mua và người bán, nên họ thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Trong trường hợp này chỉ Nhà nước chịu thất thu thuế”. Để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp giá trên hợp đồng chuyển nhượng thì UBND các tỉnh, thành phố cần xây dựng và ban hành giá nhà, đất tính thuế và điều chỉnh hàng năm sao cho phù hợp và sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường tự do[6].

   Điều 155 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)[7]quy định về Bảng giá đất: “UBND cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Bảng giá đất được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp tính thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân”. Quy định của Dự thảo như trên có khả năng giúp Nhà nước tránh thất thu thuế, nhưng trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do giả tạo nhằm mục đích trốn thuế thì vẫn phải do các bên tham gia giao dịch chịu trách nhiệm.       

 2. Văn bản công chứng liên quan đến bất động sản vô hiệu do giả mạo

Thủ tục công chứng trong GDDS là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch và tạo ra một môi trường pháp lý an toàn đối với các bên. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, nhiều hợp đồng được công chứng bị Tòa án tuyên vô hiệu do có sự giả mạo chủ sở hữu hay sử dụng văn bản, giấy tờ giả mạo…Các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động công chứng đối với cá nhân, tổ chức đượcLuật Công chứng năm 2014 ghi nhận như nghiêm cấm các hành vi giả mạo người yêu cầu công chứng; người yêu cầu công chứng sử dụng văn bản, giấy tờ giả mạo để yêu cầu công chứng. Có những trường hợp CCV đã thực hiện đúng thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật nhưng vẫn còn tồn tại văn bản công chứng do người giả mạo ký. Như vậy, hợp đồng hoặc giao dịch dân sự do người giả mạo ký sẽ không có giá trị pháp lý và vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật Công chứng. Đồng thời, khi phát hiện văn bản công chứng do người giả mạo ký và có căn cứ để xác minh việc giả mạo đó, CCV, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu và khi hợp đồng vô hiệu thì bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại[8]. Vấn đề đặt ra là xác định trách nhiệm bồi thường như thế nào? Tác giả nêu ví dụ như sau:

Ông Nguyễn Văn Th (sinh ngày 28/5/1951, đã chết ngày 06/6/2009) có vợ là bà Trương Thị N được UBND huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với phần đất diện tích 236m2 tại Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. Khoảng năm 2005, gia đình ông Th bị mất Giấy chứng nhận QSDĐ nêu trên. Theo ông Nguyễn Toàn T khai thì ông T nhặt được Giấy chứng nhận QSDĐ mang tên ông Th và ông T cho bà Nguyễn Thị Nh (ông T là cháu rể của bà Nh). Bà Nh trình bày do bà có nhu cầu vay tiền, nên ông T đã bảo bà photo sổ hộ khẩu của gia đình bà cùng với chứng minh thư của bà và ông Trương Văn T (chồng của bà) để đưa cho ông T liên hệ vay tiền giúp; đầu tháng 4/2009, ông T gọi bà đến Văn phòng Công chứng H để ký Hợp đồng ủy quyền làm thủ tục vay tiền. Ngày 03/4/2009, bà Nh đến Văn phòng Công chứng H ký Hợp đồng ủy quyền tại mục bên ủy quyền là bà Nh có chồng là ông Nguyễn Văn Th, bà Nh có thắc mắc nhưng ông T bảo bà cứ ký để vay tiền; ông T có nhờ một người mạo danh là Nguyễn Văn Th - chồng của bà Nh ký hợp đồng ủy quyền. Bà Nh đã đọc và ký Hợp đồng ủy quyền. Như vậy, bà Nh biết vợ chồng bà Nh không phải là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất nêu trên và chồng bà Nh là ông Trương Văn T (sinh năm 1970), chứ không phải Nguyễn Văn Th, nhưng ngày 03/4/2009, bà Nh vẫn đến Văn phòng Công chứng H cùng với một người giả mạo là ông Th (chồng bà Nh) để ký Hợp đồng ủy quyền có nội dung ủy quyền cho bà M được quyền thế chấp, chuyển nhượng thửa đất nêu trên. Hành vi của bà Nh có dấu hiệu của tội phạm hình sự.

Xuất phát từ hợp đồng ủy quyền nêu trên, ngày 08/12/2009, tại Văn phòng Công chứng V, bà M ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 236m2 đất tại Lĩnh Nam cho ông T với giá 400.000.000 đồng. Bà M chưa giao nhà đất trên thực địa cho ông T. Khi ông T tiến hành thủ tục sang tên Giấy chứng nhận QSDĐ thì mới biết chủ đất là ông Th (sinh năm 1951), bà Nh chứ không phải ông Th (sinh năm 1970), bà Nh. Như vậy, khi nhận chuyển nhượng đất, ông T không kiểm tra thực địa, nên không biết đất không phải của ông Th (sinh năm 1970), bà Nh và cũng không biết Hợp đồng ủy quyền là giả mạo, nên ông T cũng là người có lỗi. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông T mới biết đất chuyển nhượng của ông Th (sinh năm 1951), bà Nh, nên các bên tranh chấp và không thể nhận được đất đã nhận chuyển nhượng, dẫn đến thiệt hại.

Tòa cấp giám đốc thẩm nhận định: Các hành vi dẫn đến thiệt hại của ông T có dấu hiệu của tội phạm hình sự. Trong trường hợp này, những người có trách nhiệm bồi thường thiệt hại (không chỉ riêng Phòng Công chứng H) phải liên đới bồi thường cho ông T[9].

Thông qua thực tiễn xét xử cho thấy, Toà án đã buộc tổ chức hành nghề công chứng và người yêu cầu công chứng cùng chịu trách nhiêm liên đới bồi thường thiệt hại, vì “tổ chức công chứng mà cụ thể là CCV chưa làm hết trách nhiệm của mình, đã dẫn đến việc không phát hiện được yếu tố giả mạo. Theo quy định của pháp luật, công chứng là việc CCV của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, GDDS khác bằng văn bản. Việc CCV không phát hiện được giấy tờ giả mạo là chưa làm hết trách nhiệm của mình dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu, do đó, CCV có lỗi”[10].

Từ nhận định trên, chúng ta có thể chia ra hai trường hợp: thứ nhất, người thực hiện hành vi giả mạo là người yêu cầu công chứng, hành vi giả mạo được thực hiện trước như cắt ghép làm giả giấy tờ tùy thân hay giấy chứng nhận về tài sản. Người mua trong nhiều trường hợp biết việc giả mạo này, do đó không cần xem tình trạng tài sản nhận chuyển nhượng, nhằm hợp pháp hóa và cùng với người bán, chuyển nhượng chiếm đoạt tài sản này. Hành vi giả mạo rất tinh vi, CCV không thể biết được, CCV không phải là người chiếm đoạt tài sản. Hiện nay, có những vụ án người bán giả mạo được thuê ký hợp đồng, còn người mua, nhận chuyển nhượng đã bỏ trốn.

Về nội dung trên, đại diện Tòa án nhân dân tối cao có ý kiến: Bị cáo thực hiện hành vi gian dối để chiếm đoạt tiền của bị hại. Về nguyên tắc, ai chiếm đoạt thì người đó phải bồi thường. Quá trình điều tra, truy tố, xét xử không xem xét, xử lý hành vi vi phạm của CCV, không chứng minh CCV đồng phạm với bị cáo cũng như sử dụng số tiền bị cáo chiếm đoạt. Văn phòng công chứng thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật, không thể biết được thủ đoạn gian dối của bị cáo để chiếm đoạt tiền của bị hại. Do đó, không thể buộc trách nhiệm liên đới của văn phòng công chứng bồi thường cho bị hại mà chỉ buộc bị cáo phải có trách nhiệm bồi thường (hoàn trả) số tiền đã chiếm đoạt của bị hại[11].

Hiện nay, CCV khi thực hiện thủ tục công chứng chỉ căn cứ vào giấy tờ tùy thân và Giấy chứng nhận do người yêu cầu công chứng cung cấp mà không có nguồn nào từ Nhà nước để đối sánh, nhằm phát hiện, giảm thiểu tình trạng giả mạo. Để hạn chế tình trạng giả mạo nêu trên nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch về BĐS, một số quốc gia xem thủ tục xác minh nhân thân và tài sản là một thủ tục bắt buộc trong thủ tục công chứng bằng cách các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chia sẻ, kết nối các cơ sở dữ liệu về dân cư, cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin về đất đai, BĐS, cơ sở về tranh chấp hay tài sản bị hạn chế hoặc đủ điều kiện chuyển quyền[12] … nhằm ngăn chặn tình trạng giả mạo ngay từ ban đầu.

Hiện nay, Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh đã phối hợp với Sở Thông tin và Truyền thông, Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành Kế hoạch liên tịch số 5104/KHLT-STP-STTTT-STNMT ngày 29/10/2020 về kết nối, chia sẻ cơ sở dữ liệu công chứng và cơ sở dữ liệu địa chính tại Thành phố Hồ Chí Minh góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về công chứng và đất đai, cũng như chất lượng hoạt động công chứng và đăng ký nhà, đất tại Thành phố. Đồng thời, kế hoạch liên tịch này còn góp phần phòng, chống tội phạm và vi phạm pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS[13].

 Thứ hai, trong trường hợp CCV thực hiện thủ tục công chứng chưa đúng theo quy định của pháp luật thì tùy theo tính chất, CCV sẽ chịu trách nhiệm hành chính, dân sự, hình sự, trách nhiệm nghề nghiệp được quy định tại Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng[14]. Vì vậy, cần nâng cao vai trò quản lý nhà nước về hoạt động công chứng và tổ chức nghề nghiệp của CCV trong quá trình hành nghề của CCV nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ công về công chứng. 

3. Giao dịch liên quan đến tài sản chung là bất động sản của vợ chồng do một bên vợ chồng thực hiện

Theo quy định của pháp luật hiện hành, về nguyên tắc, các giao dịch về tài sản chung của vợ chồng đều phải do vợ chồng xác lập, thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế, tình trạng giao dịch liên quan đến tài sản chung của vợ chồng mà đặc biệt là BĐS do một bên vợ, chồng tự mình xác lập, thực hiện xảy ra vô cùng phổ biến và thường xuyên phát sinh tranh chấp gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên vợ hoặc chồng còn lại. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định những tài sản chung là tài sản mà pháp luật quy định việc định đoạt phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng là: (i) BĐS như nhà và đất; (ii) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu như ô tô, mô tô; Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình như tài sản đang đầu tư kinh doanh đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia đình[15]. Tuy nhiên, “Trong một số trường hợp thực tế, tuy một bên vợ hoặc chồng không tham gia hợp đồng dân sự, làm cho hợp đồng dân sự đó vô hiệu, song thông qua các hợp đồng đó vẫn nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì bên vợ hoặc chồng không tham gia hợp đồng vẫn phải chịu trách nhiệm liên đới đối với nghĩa vụ đó”[16]. Theo quy định việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đứng tên một bên vợ hoặc chồng không đủ là chứng cứ chứng minh đó là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng[17]. Thực tế xét xử cho thấy, “trong thời kỳ hôn nhân, tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra là tài sản chung và nếu có tranh chấp về tài sản chung và tài sản riêng, nhưng không có chứng cứ để chứng minh đó là tài sản riêng được suy đoán là tài sản chung để giải quyết”[18]. Vấn đề đặt ra là tài sản là BĐS do vợ chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, nhưng giấy tờ sở hữu, sử dụng lại chỉ đứng tên một người, khi một bên vợ hoặc chồng xác lập giao dịch không được sự đồng ý của bên kia, thì được giải quyết như thế nào? Tác giả nêu ví dụ sau:

Năm 2007, vợ chồng ông Lương H, bà Nguyễn Kim T mua đấu giá 05 lô đất (bao gồm các lô đất số 2, 3, 4, 5, 6) tại thị trấn Ái Nghĩa, huyện Đại Lộc, tỉnh Quảng Nam và đã được UBND huyện Đại Lộc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên ông Lương H. Thực tế, bà T không có văn bản thỏa thuận về việc để ông H đứng tên hoặc ông H được ủy quyền định đoạt hoặc xác định tài sản riêng của ông H đối với 05 lô đất này. Tuy nhiên, Văn phòng công chứng lại công chứng Hợp đồng thế chấp QSDĐ giữa ông Lương H (bên thế chấp) với Ngân hàng (bên nhận thế chấp) về việc thế chấp quyền sử dụng 05 lô đất nêu trên để đảm bảo cho các khoản vay của Công ty TNHH một thành viên Nguyễn Thành Tr, mà không có sự đồng ý của bà T là trái pháp luật. Do Giấy chứng nhận QSDĐ của UBND huyện Đại Lộc ghi cấp cho ông Lương H, nên Văn phòng công chứng N đã công chứng Hợp đồng thế chấp QSDĐ ngày 21/01/2011.

Tòa án cấp giám đốc thẩm nhận định: Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000, khoản 2 Điều 219 BLDS năm 2005, vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Do đó, việc ông Lương H dùng tài sản chung của vợ chồng để thế chấp, bảo đảm cho các khoản vay của Công ty TNHH một thành viên Nguyễn Thành Tr mà không có sự đồng ý của bà Nguyễn Kim T là vi phạm các quy định nêu trên. Tại phần “Lời chứng của CCV” của Hợp đồng thế chấp QSDĐ ngày 21/01/2011, CCV chứng nhận “... Mục đích, nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái với đạo đức xã hội...” là vi phạm Điều 5 (về lời chứng của CCV) và điểm d khoản 1 Điều 12 (về các hành vi bị nghiêm cấm) Luật Công chứng năm 2006[19].

Tuy nhiên, theo Điều 48 Luật Đất đai năm 2003, khoản 3 Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và khoản 2 Điều 3 Quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ ban hành kèm theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì trường hợp QSDĐ là tài sản chung của cả vợ và chồng thì Giấy chứng nhận QSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; nếu người sử dụng đất đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc chỉ ghi họ, tên chồng thì phải có văn bản thỏa thuận của vợ và chồng có công chứng, chứng thực. Theo Công văn số 725/UBND-TNMT ngày 13/5/2014 của UBND huyện Đại Lộc thì 05 lô đất mà ông H được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 2008 có nguồn gốc do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho ông H bị thất lạc, nên không cung cấp được văn bản thỏa thuận của vợ chồng ông H về việc ông H đứng tên Giấy chứng nhận QSDĐ. Mặt khác, theo Thông báo của Hội đồng đấu giá QSDĐ huyện Đại Lộc thể hiện ông H tham gia mua đấu giá các lô đất số 2, 3, 4, 5, 6 với tư cách chủ hộ gia đình, cần làm rõ thành viên hộ gia đình sử dụng đất gồm những ai.

Với quy định nêu trên của Luật Đất đai năm 2003 và khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 việc phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận hay chỉ ghi họ, tên vợ hoặc chỉ ghi họ, tên chồng là chưa thống nhất trong cả nước. Có những địa phương thống nhất lấy Luật Đất đai làm chuẩn để cấp giấy chứng nhận, CCV khi chứng nhận hợp đồng giao dịch chỉ căn cứ vào họ tên trên giấy chứng nhận[20], hoặc có những địa phương chưa thống nhất nhưng khi cấp giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động buộc người sử dụng đất phải tự chứng minh tài sản chung riêng vợ chồng. Có những địa phương buộc người yêu cầu công chứng phải tự chứng minh khi tham gia giao dịch.

 Điều 131 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quy định: “Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng”. Như vậy, trong tương lai, trong mọi trường hợp Giấy chứng nhận tài sản đứng tên vợ hoặc chồng thì đương nhiên là tài sản chung. Nếu không phải có giấy tờ chứng minh là tài sản riêng. Giải pháp này là phù hợp kể cả trường hợp đã cấp giấy chứng nhận theo các luật đất đai trước đây. Giải pháp này sẽ đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch đối với tài sản vợ chồng trong thời gian tới.

Như vậy, với những phân tích nêu trên để đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch BĐS cần sự thống nhất, đồng bộ giữa các văn bản pháp luật, cách thức thực thi quy định của pháp luật trên thực tiễn, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ công về công chứng trong thời gian tới./.